文档介绍：新一轮房企资金链断裂危机浮现
新一轮房企资金链断裂危机浮现
     导读:新一轮房企资金链断裂危机浮现。开发商一般不会主动降价,一来得罪老业主,二来得罪同行,三来降价不一定会获得销售绩效。但是,如果资金链出问题了,降价一定会到来,毕竟逆市环境中“现金为王”,活下来是前提。
【报告来源】观研网
•【提供】行业分析产业调查投资分析前景评估预测报告
•【出版日期】2014
•【交付方式】Email电子版/特快专递
•【价格】纸介版:7200元电子版:7200元纸介+电子:7500元
•【联系电话】400-007-6266(免长话费) 010-86825716
•【官方网址】/
ort/fdch/201209/
参考《中国房地产金融市场运营态势及未来前景预测报告(2012-2016)》
       开发商一般不会主动降价,一来得罪老业主,二来得罪同行,三来降价不一定会获得销售绩效。但是,如果资金链出问题了,降价一定会到来,毕竟逆市环境中“现金为王”,活下来是前提。近几个月,有关房企资金链断裂、房企破产和倒闭的报道不断涌现,如宁波的龙头房企兴润置业深陷债务违约;连续三年登上“百强房企”的光耀地产资金链断裂;主流房企首开股份出现债务“黑洞”;青岛君利豪集团董事长因资金链断裂而跑路失联等等。因此,资金链如何就成为我国楼市走向的标杆;若房企资金链大面积断裂,已经开始调整的房价会全面下滑;若房企资金链在未来改善,则楼市可能会在底部企稳。房企资金链对于楼市未来之关键,让我们不得不担忧,在楼市过剩时代,楼市调整大幕刚刚开启,未来还有多少房企的资金链会断裂、债务违约、破产倒闭?
       一、房企资金链危机是个老话题
       在楼市近15年的发展和演变周期,总共经历了三次明显的调整,即2008年国际金融危机引发的调整、2010年限购和融资对银行“断奶”引发的调整,以及2013年年底开始的本次调整。每一次调整,都会有很多房企出现资金链断裂,倒下的不在少数,只不过被兼并收购者居多,动静没那么大。当然,其中不乏一些知名大企业,他们的“资金链保卫战”更是成为MBA的经典案例。例如,2008年志在赶超万科的孙宏斌,其旗下的顺驰地产因资金链断裂而被路劲收购;因深陷资金链危机而被国际投行做空的富力地产,%,手持现金仅有19亿元,而下半年仅刚性支付的地价款一项就达38亿元;最危险的当数浙江最大房企绿城地产,2011年绿城的“三门”事件(信托调查门、退市门和破产门)让其深陷绝境,差点退出江湖,老板宋卫平绝望和求助的眼神还历历在目。
       大家都知道,前两次房企的资金链危机,最终因上层的松绑调控而有惊无险地度过。事后的故事大家也知道,转危为安的孙宏斌东山再起,旗下的融创中国在2013年房企销售榜单上排名第10位,进入主流房企序列;绿城地产通过依靠大房企、断臂求生也获得了再生,2013年销售榜单上紧随融创中国;扎营广州的富力地产经营得有声有色,而且还涉足了“烧钱”的足球,可见其已彻底告别了资金链危机。
       本轮调整,尽管没有出台收紧的政策,但今日楼市已不同往日,用业内经常说的一句话叫做“楼市告别黄金周期”,到底是白银还是青铜都还未知。但是,连任志强都开始强调“风险”的时候,较长时间的调整是必然的。“空城”“鬼城”不断上演是过剩的代名词,投资需求开始关注风险,不会再加仓了,留在市场上的都是所谓的刚性需求。于是,很多业内人士直言,即便放松限购也不会有太大效果。这样的话,是否意味着本轮调整甫一开始便出现地方龙头、百强房企、上市龙头资金链断裂风险的趋势?未来还有哪些房企因资金链断裂而成为日后的案例?类似于2008年潘石屹“百日巨变论”、2011年大摩“一半房企倒闭”以及叶檀“仅10%的房企存活下来”等论调是在“口水战”中不了了之,还是会应验?
       二、我国房企的资金链本身就比较脆弱
       我国房企的资金链本身就比较脆弱。一方面,项目公司有年度销售规模考核的压力,因此,一边要抓销售,一边要抓新开工和拿地;另一方面,拿地和新开工滞后于销售约6-12个月。于是,在我国自上而下的高效率调控来临时,就会出现一边销售回款下滑,一边新开工和拿地还在增加支出的现象,这就会考验房企的资金链,而如果再看看下面将要讲到的我国开发商独特的融资模式,就更加担心房企资金链是多么脆弱了。
       别看我国楼市在过去很风光,其实房企从来没有稳定的、主流的融资渠道。笔者简单算了一下,2004年以来,房企资金来源中银行贷款平均占比也就30%左右,而销售回款则占据了60%多的份额,其他资金(自有资金、信托资金和民间借贷等)则占5%一10%的比例。一段时期内信贷