文档介绍：莘闵项目市场定位提报
DATE-2007-4-6
1
提报思路
莘闵别墅区
基础配套
交通瓶颈
9070政策
公寓产品
冲突
价值突破
寻找我们的蓝海……
……
……
2
寻找我们的蓝海-蓝海的方向
确定符合本项目的产品线组合
解剖本项目的主力客源,冲破市场瓶颈
3
项目市场研判(项目位置)
九亭
莘庄
颛桥
本案
4
项目市场研判——交通配套
交通:两条区域级道路通向市级主干道。地面交通极易受阻。
配套:可以得到莘庄地区的商业配套支撑,但距离较远。小环境内配套缺失。
5
项目市场研判——竞品区域市场的确定
九亭区域
莘庄区域
颛桥区域
公寓产品
均价:5500-6000元/平方米
别墅产品
均价:7500元/平方米
均价:9000元/平方米
开发已趋成熟为区域中心
均价:6000元/平方米
地理位置相近
地铁优势带动市场发展
均价:8500元/平方米
新兴经济型别墅区域
6
项目名称
产品类型
价格(元/m2)
丽水馨庭
联排
8500
双拼
7500
意境雅苑
联排
8100
达安圣芭芭
联排
9500
欣绿名苑
联排
8400
同润加州
叠加、联排
花园洋房
8900
6500
万科白马
花园洋房
6200
联排(预定)
9000
项目市场研判——区域市场扫视
7
区域市场产品表现
传统别墅产品市场,公寓类产品供应所占市场份额较少,公寓产品认知度较低。
供应比例
8
项目名称
总量
去化量
已推出量
剩余量
经济型别墅
丽水华庭
220000
42275
46856
177725
达安圣芭芭
170000
43706
53026
126294
欣绿花园
100000
53991
70693
46009
丽水馨庭
260000
12410
32375
247590
白马花园
150000
46701
53210
103299
意境雅苑
57000
15926
33308
41074
总计
957000
215009
289468
741991
花园洋房
白马花园
176830
17730
23952
159100
公寓(5层公寓)
同润加州
110000
80801
90665
29199
区域市场产品表现——后续供应情况
我们认为,后续的供应量随着低容积率地块推出的减少,未来区域内正向公寓市场发生转变,公寓产品供应量将会大大增加,但不会对本案造成短期的影响。
单位:平方米
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莘闵别墅板块
颛桥别墅板块
莘闵别墅累计供求比:
颛桥别墅累计供求比:
成交走势较为平稳,但价格难以有较大上升
区域市场产品表现——经济型别墅(绝对主角)
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