文档介绍：房地产企业融资渠道及其风险分析
房地产企业融资资金风险控制
一、房地产企业融资渠道
(一)银行贷款
银行贷款是我国房地产企业融资的最主要渠道。一直以来,我国房地产企业的资金,主要是来自于国内商业银行贷款。银行信贷资金贯穿于房地产企业整个运营过程,无论是土地储备、房地产开发,还是其最终销售,几乎都离不开银行信贷资金的参与。据相关调查显示,我国的房地产企业的资金于商业银行贷款的部分不会低于50%,其他资金基本为自筹资金。目前,房地产企业自筹资金主要来自于商品房销售收入,其中的大部分又来自购房者的银行按揭贷款。因此,无论是企业的先前贷款还是自筹资金,大部分基本都是来自于银行。银行信贷资金是支撑我国房产企业运营的主要资金链。
(二)房地产信托
作为后起之秀的房地产信托融资具有一定的制度优势,目前,在宏观调控下被越来越多的房地产企业利用,信托发行日益增多。房地产信托融资有三种常用模式,见表1-1。
表1-1 房地产信托融资的三种模式
(三)债券融资
债券融资模式是房地产企业利用资本市场直接融资。相较于一般债券,其能够按期收回本金和利息,收益、流动性,以及安全性都较高。在国外,债券融资是企业外部融资的首选模式,融资额往往要大大高于股票融资。而在我国,房地产企业债券融资尚处于发展阶段,不仅市场和发行程序还不健全和规范,而且发行规模较小,债券评级也缺乏一定的准确性。这些无疑会对房地产企业债券融资规模造成一定影响。
(四)上市融资
无论任何企业,上市融资模式都是一种较为有效的融资渠道。对房地产企业而言,上市融资能够为其资金缺口带来很大弥补。其能帮助房地产企业降低项目融资成本和有效化解金融风险。只是目前我国的金融体系还存在着一定的不安全性,而且对房地产企业的上市审批程序较复杂和严格。短期内我国大部分房地产企业上不具有上市资格,因此这种方式难以被广泛房地产企业应用。
二、房地产企业融资风险因素
(一)融资风险的外部因素
1、宏观政策因素
房地产企业属于资金密集型行业类型,会受国家宏观政策的制约,甚至影响很大。比如,去年年初开始,国家屡次上调存款准备金率,使银行发放贷款的力度不断下降,给房产开发商和购房者都带来很大资金压力。在这一情况下,很多房地产企业的资金链条异常紧张甚至断裂。造成很多房地产企业停滞不前或者破产。此外,国家信贷政策的调整、宏观经济环境、企业信用要求的变化等,都会对房地产业的融资带来一定风险影响。
2、税务环境因素
除了宏观经济政策的影响之外,税务环境因素也会对房地产企业的融资带来一定影响。比如,在我国《税法》中,利息费用允许在所得税前扣除;股息不得扣除,只能从税后利润中支付。如此一来,债务筹资和股权融资(上市融资)使房地产企业的融资成本出现很大差别。尤其是当房地产企业出现资金紧张时,融资成本可能会给其带来很大的财务压力和风险。因此,房地产企业需要对融资模式做出良好的权衡和选择。
3、经济环境因素
房地产企业外部整体经济环境的发展,也会对其融资带来一定风险和影响。倘若房地产企业正处于经济发展状况良好且具有一定增长势头时,企业将会随之而迅速发展。反之,倘若外部经济环境收缩或停滞时,企业则可能会由于资金压力而产生一定的融资风险。
(二)融资风险的内部因素
1、对银行依赖过高且融资方