文档介绍：关于徐州南区房地产市场调查报告

目录
一、环境背景分析 2
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二、调查工作开展 4
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三、相关楼盘数据统计 5
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中汉·财富湾 5
苏商·御景湾 6
南洋国际 7
舜淮府第 8
北京路18号·盛世年华 10
久隆·紫园 11
文泰康城 12
阳光豪庭 14
天赋·欣欣家园 15
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风华园 16
山水华美 18
干休小区 19
楼盘数据分析及相关结论 22
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一、环境背景分析

中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法,与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。 
我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年,中国开始了“房改”,那一年,为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响,国家又出台了一系列拉动内需的政策,为个人房贷提供了政策支持。由此,天时地利人和俱备,中国步入了房地产市场化的高速发展期。
房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化,人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来,供需规律开始发挥其魔力,虽然供应量越来越大,但是需求更为强劲,房地产价格节节攀升。 
我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足,房产品结构失衡的现象,房地产的总量大于有效需求,商品房空置率远超过国际警戒线。同时,房地产过剩与短缺并存,一方面,大量的商品房积压,这主要是指没有充分分析市场需求,对市场有效需求估计不足,过多投资高档住宅,导致了空置;另一方面,大多数居民的住房还十分紧张,普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。

徐州地区房地产市场总量从2001年开始稳步上升,并在近几年中呈现出了稳步增长的势头。
从目前的徐州房地产市场状况来讲,在各项金融政策未出台以前,多数房地产开发企业的开发资金对商业银行信贷的依赖性非常强。许多开发商在不具备开发条件下,就投资项目,依靠银行开发贷款拿地,然后将土地向银行抵押再贷款开发资金,并通过施工单位垫付部分同样是来自商业银行的建设贷款资金,以及项目开工后卖期房(个人购房商业贷款)回笼现金流,维持项目开发进程。
可见,商业银行在房地产开发企业开发项目的各个环节都充当着不同的信贷角色。然而,金融宏观调控政策面市以后,先从土地开发贷款角度,打消了开发商投机的可能性,紧接着国务院又要求上调房地产开发固定资产投资项目的资本金比例,从原来的20%提高到35%以上,这对于许多抱有侥幸心理的开发企业来说,无疑是雪上加霜。资本金增加了,开发门槛提高了,但是信贷紧缩了,以至很多预期面市的项目延期或者被迫退出市场,进而商品房入市量随之“减肥”
。
从2010年楼市发展看,北区鼓楼生态园板块向上的走势不会改变。如果市场没有大的变数,这种向上的势头将会在以后很长一段时间内继续。

南区的房产市场大致可分为三个部分:淮塔板块,南三环附近和淮海食品城板块。早在09年的时候南区房源供应量就开始下滑,2010年更为严重。从官方数据统计显示来看,今年南区个月成交的最高成绩也没有超过200套。8月份南区成交套数为45套,9月份为14套,10月份为15套,始终在低位运转,如今市场上南区上市楼盘也出现了断层、青黄不接的现象,目前新上市的项目如翡翠星座、舜淮府第等由于本身项目体量较少,即使进入销售市场,一时也很难填补南区房源供应紧缺的空洞,但是位于泉山森林公园附近的华商·格林豪森在年底或明年年初时上市,将给这片区域带来新的生机。
徐州南区导购地图
二、调查工作开展

随着现代生活水平的提高,居民收入逐渐增多,住房问题就成了市民十分关心的问题。徐州作为一个发展中的大城市,楼市的走向及发展方向时刻牵动着千万家庭,同时对于我们在校大学生的未来就业和生活也有着重大的影响。

调查时间
本次调查历时四周(2010/12/20-2011/01/14)。
调查实施时间为12月20日至01月7日
调查组成员
陈松、李科达、孟宝珠、濮继晶、王涛、尹梦琪、张家亮、赵喆
调查