文档介绍：论不动产善意取得之构成要件——《中华人民共和国物权法》第106条释义
关键词: 不动产善意取得登记簿错误善意交易行为登记
内容提要: 妥当地解释《中华人民共和国物权法》第106条规定的不动产善意取得的构成要件,对于保障交易安全、维护真实权利人的物权以及完善我国不动产登记制度具有重要意义。不动产善意取得制度的适用前提是登记簿上的权利事项存在错误。取得人依交易行为而取得不动产物权时,方发生善意取得之问题。就善意取得采取“原始取得说”时,交易行为的有效性不属于善意取得的构成要件。所谓“善意”应以登记簿上是否有异议登记和取得人是否明知登记簿错误为依据。至于不动产善意取得人有偿取得不动产的价格是否合理的判断应采客观标准。对于以登记为生效要件的不动产物权变动,取得人只有完成登记后方能善意取得;而以登记为对抗要件的不动产物权变动,交付才是不动产善意取得的构成要件。
《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第106条对动产和不动产的善意取得作出了统一规定。《物权法》第106条第1款列举了不动产和动产所有权善意取得的各项构成要件,第2款规定了因善意取得丧失原权利的真实物权人针对无权处分人的赔偿请求权,第3款规定了(动产或不动产上)其他物权的善意取得参照第1、2款的规定。由于不动产物权的公示方法———登记———与动产物权的公示方法———占有———存在很大的区别,因此如何以《物权法》第106条为依据妥当地阐释不动产善意取得的各项构成要件,对于保障交易安全、维护真实权利人的物权以及完善我国不动产登记制度具有重要意义。
一、问题的提出:从案例出发
(一)案例构成
研究不动产善意取得的构成要件时,以下案例可供思考之用:
案例1:甲为A房的所有人。2008年1月10日,甲向乙借款100万元,为期2年,甲以A房为乙设定了抵押权担保。2009年9月1日,甲伪造乙的身份证、房产证、授权委托书及同意注销抵押权的书面文件,前往登记机构办理了抵押权注销登记。2009年11月1日,甲以150万元将A房出售给丙并办理了所有权转移登记。2010年2月1日,因甲未偿还借款,乙请求法院实现抵押权时方发现A房的所有人已成了丙。
案例2:甲、乙为夫妻,因甲的单位即将分房,为免麻烦,两人决定将新购的A房登记为乙单独所有。不久,乙的妹妹丙因炒股急需资金向丁银行借款50万元,乙以A房向丁银行设定抵押权担保。甲请求法院确认丁银行的抵押权无效。
案例3:甲合法建造了实际面积为1 000平方米的A房。甲办理房屋所有权初始登记时,因测绘文件误将A房面积写为1 100平方米,登记簿上亦如此记载了A房的面积。甲将房屋出售给乙并办理了所有权转移登记。
案例4:甲为A房所有人,登记簿与房产证均记载甲为所有权人。2010年1月8日,甲的儿媳乙以甲的代理人的身份与丙签订了房屋买卖合同,约定以60万元的价格转让A房。乙向丙出示了甲的身份证、房产证及经公证的授权委托书等文件。乙、丙双方向房屋登记机构申请办理了房屋所有权转移登记。事后发现,乙提交的授权委托书公证文书系伪造的,甲对于乙出售房屋的行为完全不知情。
案例5:甲的房屋被错误地登记在乙的名下,乙将该房以20万元卖给丙并办理了房屋所有权转移登记。登记前丙付给了乙房屋价款10万元,但至甲发现房屋被乙盗卖而请求丙返还时,丙仍未付给乙剩余的1