文档介绍：对上海、大连部分园区的考察纪要
2008年7月
为强化对园区项目的科学决策, 分两批考察了上海、大连两地的部分园区。
考察组认真交流、观察和讨论。通过合计4天的走访,考察组得出以下基本结论:
以产业物业为特色的园区是发展产业的重要途径,已经在上海、大连等地得到证明。
园区的产业定位、客户定位应立足当地实际,发现有效机会。
成功的关键是,客户定位一定要准,产品定位一定要与客户定位相适应。
前人的成功在一定程度上是靠偶然,我们不能寄希望于偶然,当前应着重理清目标市场。
应当系统构建园区的吸引力,包括房屋、环境、服务等,各方面都应系统安排。
单纯依靠租赁收入的风险较大,应当租售结合,先售后租,租赁部分应当着眼于长期收益。
政府与企业既要分工,各自做好自己的工作,也要结合,形成合力。
应努力争取政府对园区的支持,包括减免出租业务的房产税等。
一些社会效益重大的发展方向,如果不符合当地条件,并不可为。
为加强对未来发展走向的认识,还应尽早考察珠三角等其他典型地区的典型项目。
以下对简要介绍和分析部分园区
大业领地
竞争对象:名企公馆
1、大业领地
概况
在上海松江的一个区级工业区内。工业用地,占地1800亩(半数为城市绿地),总建筑面积60万平方米。一期40多幢,因双拼,自称88幢,约10万平方米(右图红线)。,与我们一些地块相似。
2006年4月动工,2007年10月开盘。
周围配套不成熟。没有公交车。
开发商:浙江永康星月集团,组建上海星月投资公司。
可借鉴之处
项目定位、推广策略取得一定成效
自命为“总部经济、花园办公”。在项目早期发挥了一定作用。
曾比较系统地推“总部经济”。例如,2006年推“长三角总部经济”,后觉得比较空泛,2007年聚焦于“浙商总部集群”。
重视资金回笼
一期只售不租,约5100元/平方米。自称售出约半数。对此我们分别询问多人,口径统一。据此推算接近收回本期投资。自称一期成本4500元/平方米,目测应摊入全部建设用地。
继本项目后,在张江附近开发小型商务园(上海总部湾),一期仅5幢,在奉贤开发物流仓储园,堆场为主,拟逐步转为做物业开发。
地方政府欣赏
所在区级工业区的管委会拟迁入,正在装修。
1、大业领地
值得汲取教训之处
项目定位迷失
该项目早期(2006年)致力于与CBD比较,定位较高。从现场看,虽为中档建筑,但在上海外围,确实相对比较高档。
但目前比较对象已发生变化,言谈间将松江区“名企公馆”、闵行区“财富兴园”等作为主要竞争对手。目测该两个竞争项目,比“大业领地”硬件素质差。表明逐步走向低质化竞争。
开盘不到半年售出一半,但似乎都是2006年动工前留下的关系,表明当初的“长三角总部经济”定位曾经吸引过人,但该定位的根基不扎实;2007年主推“浙商总部集群”,但近半年似乎新增客户很少,2008年淡化“浙商”,自述是因为浙商潜力已挖尽。表明“浙商”定位也缺乏根基。原因可能是地段过于偏远,不适合“总部”生存。
已经购买物业的企业至今都没有入驻,装修迹象也不多(这与“浦江智谷”交易虽少但都已入驻形成鲜明反差)。表明客户在成交之后似乎有了更进一步的想法。原因可能是地段、交通条件等没有达到当初的设想。
产品定位迷失
广告片、画册、网站等表达出宏大的气势,但与比较拥挤的现场实际氛围相差十万八千里,在建成前容易感染人,建成后则令人感觉虚假。
一期房屋多为1300~2000平方米,5~7层,双拼(每个单元的落地面积仅约300平方米左右),作为办公,显得空间狭小。双拼导致底层无法安排大堂,作为总部显得没有气势。
自述在实践中发现客户需求主流是600~800平方米。据此,星月不是考虑二期做较大房型,一幢多户,而是做更小的,体量缩减为目前的一半。我们估计将导致 1)更加不能显现“总部”的气势;2)面积不变,幢数增加,将因外立面增加而增加建设和运营成本,并显得更拥挤。
停车位稀少。
管理水平较低
现场人员素质较差。着装混乱。已约好的营销总监居然迟到,且无歉意和解释。
上海投资公司无办公室、行政部、总经办等管理枢纽。高管频繁变化。
政策
在区级工业园区内,享受所在工业区政策。无单独政策。
服务承诺是已知项目最多的(见下文),但一期可兑现只有管委会进驻
政府配套:工业园区管委会、一站式政府服务大厅、技术创新申报机构、行业管理协会、企业服务绿色通道等
商务配套:国际会展中心、高档商务会所、企业咨询服务机构、星级商务酒店、总部小公寓等
交通配套:环线交通、定点班车、豪华车队、商务停机坪等
商业配套:大型超市、便利店、干洗店、美容美发店、汽车美容修理店、药店、自动售货机等
文化娱乐配套:中央休闲广场、体育休闲会所、图书吧、画廊、KTV、洗浴中心、健身中心、游艇码头、高尔夫练****场等
餐饮配套:高档饭