文档介绍：广州天与地置业有限公司
2010年4月
中铁盛德大厦营销策划方案
TD-SDS1004001
我司承接中铁置业大厦项目的营销策划及销售代理工作已经有两年多的时间了,这过程中规划调整了十几稿,目前产品的户型应该说还是不满意的,而这两年中,经历了世界性的金融海啸,国内的房地产政策也经历了几次调整,市场也产生了相应变化,今年广州即将举办亚运会,项目选择在今年推向市场,时机不算好,营销和产品本身将经受严峻的市场考验。
本销售策划方案将基于我机构对政策的把控及广州市场的把握。希望业主方能在此销售策划方案中提出宝贵修改意见,以便我司能快付诸实现。
前言
营销策划重心的转移
我们的营销难题
项目定位
市场解码及产品分析—住宅篇
市场解码及产品分析—写字楼篇
产品建议
营销推广策略
内容
概述
CONTENT
我司在两年多的策划代理期内,曾多次对项目的营销策划提出方案,但之前的营销重点基本围绕项目的商业部分与写字楼部分及公寓部分如何在营销上和谐统一,一步到位。因此前期策划重点突出项目的城市综合体属性,以商业部分为主进行项目定位。
目前我司收到业主指令,商业部分已经不考虑对外销售,因此本策划方案对前期策划进行修正,对“数码前城”的整体定位进行修改,以达到公寓部分和写字楼部分营销策划的最大化。
营销策划重心的转移
中铁盛德项目的营销难题
1、货币政策微调或在4月中上旬
央行近期表态会“实施监督市场情况并审慎选取合适的调节工具”。市场普遍认为,存款准备金率再次上调或加息的时间窗口很可能就在4月中上旬。
%的CPI涨幅,%,中国已经进入实际“负利率”时代。因此,预计4月中上旬将是货币政策微调的时间窗口。
2、国土部严控大套型住房供地坚决整治囤地炒地
3月22日,国土资源部再次明确要求,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。
从3月开始到7月底,各地全面开展严格依法清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。并坚决查处囤地、炒地、向别墅供地的违法法规行为,坚决查处纠正闲置土地处置不落实问题。对于房价上涨过快、过高和商品住房空置率高的城市,还要严格控制向大套型住房建设供地。
一、宏难政策难题
1、货币政策调整,尤其是针对房地产行业的政策调整,成为众多开发商的关注所在,在当前的政策环境下,预计4月会出台相应的针对性规定,估计开发商4月开始的钱袋子,有点紧。也正因如此,为了加快资金回笼,广州许多项目都加快了推货节奏。
有鉴于此,中铁项目的销售,也应把握时机,速战速决。
2、政府先后出台“国4条”、“国11条”、《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》19条等各项政策;以上都明确表明2010年将是政府重拳出击打压高房价年。
2010年中国的房地产市是“政策市”,加上中铁作为央企的身份,更应该在销售价格上积极响应政府的号召,以适当的售价实现快速销售。
3、国土部公布《09中国城市地价状况》警示楼市泡沫,表明直至历经去年的疯涨之后,泡沫全面蔓延至所有重点监控城市。更有传闻4月楼市开始崩盘。在泡沫危机暗藏的背景下,中铁项目更应该采取稳健的销售策略,力求避免泡沫带来的威胁。
宏观政策下,我们的应对办法
1、广州将公布年度卖地计划限户型地块将重出江湖
广州目前正按国家要求制定今年土地出让计划, 日前已经准备调整年度土地出让计划,去年以来罕见的限户型地块又将重出江湖。广州国土房管局3月23日表示广州可能会从规划报建、预售等多方面监控大户型住宅的比例,甚至不排除推出一些住宅用地要求全部建设中小户型。
2、广州拟建300万平保障房廉租房面积超经济适用房
广州史上最大规模保障房建设计划3月30日正式出炉。广州计划新开工建设约300万平方米保障性住房,19大新社区开工,,,经适房、。
广州还将由政府主导建设限价房,以便及时出手调控楼市。同时也可以看到廉租房的建筑面积明显超过经济适用房。
二、政策下广州市场的难题