文档介绍：1
文昌高隆湾酒店项目前期策划
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项目研究的工作阶段划分
整体定位与物业发展建议
(中期汇报)
整体定位与物业发展建议
(终稿汇报)
市场调研阶段
项目地块查勘
区域宏观经济背景研究
区域旅游地产市场调研
一线销售人员访谈
专业人士访谈
政府官员访谈
消费者访谈
2010/07/30
2010/08/25
2010/07/16
项目界定及目标分析
问题结构化分析
项目机会挖掘
案例借鉴
项目整体发展战略
项目定位
物业发展建议
开发策略
2010/11/20
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项目定位研究能解决的主要问题
项目开发的核心问题
国际精品度假物业专题
项目机会挖掘
整体发展战略
项目整体定位
全球超五星级酒店专题
项目经营模式
物业发展建议
开发次序与展示安排
——问题在哪?
——机会在哪?
——向谁学?学什么?
——指导思想是什么?
——怎么卖?
——是什么?做什么?卖给谁?
——怎么做?
——特色在哪里?
——先做什么?后做什么?
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核心问题结构化分析
物业发展建议
项目属性界定
项目整体战略
项目整体定位
项目机会挖掘
案例借鉴
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项目区位
文昌市位于海南省东北部。东、南、北三面临海,全市南北长90公里,东西宽65公里,环疆长285公里,土地总面积2403平方公里,海域面积4600平方公里。
文昌市辖有17个镇,总人口约56万人,海外华侨约130万人。
高隆湾距文昌市区10公里,距离海口美兰空港仅36公里。距离海口市区仅50分钟车程。
高隆湾距离建设中的文昌卫星发射场直线距离10公里,距规划跨海大桥约5公里,大桥建成后,陆路交通直达航天主题公园1 5公里。
区域认知
文昌素以文化之乡、华侨之乡、椰子之乡、排球之乡、将军之乡、***之乡扬名海内外。
项目所处高隆湾属文昌市管辖范围,区域内有铜鼓岭、月亮湾、东郊椰林等著名旅游景点,。
政府将高隆湾规划为文昌市近期发展重点。
高隆湾,可谓是一块风水宝地,东南北三面临海,市政府则坐落于中心偏西的位置。
地块位于海南文昌高隆湾度假区内,距美兰空港36公里,距离建设中的卫星发射场仅10公里。
项目属性界定
本案
卫星发射中心
海口
美兰机场
文昌老城
琼海
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项目现状交通通达性佳,区域内部道路已建成,随着规划实施和周边项目的开发,交通条件将得到持续的改善。
区外交通:
全市公路通车里程达1646公里,其中国道1条9公里,,,。;其中,,,,涵洞688道。
高隆湾片区距离文昌市区10公里。
文昌市距离海口市区全线高速公路56公里。
随着轻轨的建设,文昌市区距离海口的通行时间将缩短在30分钟内。
文昌距离琼海82公里。
区内交通:
项目地块途经白金路、文清大道直达文昌老城区。
,观高隆湾海景,其余三侧临市政规划路(双向四车道),现均已建成可以通行。
地块与防风林之间有可通行道路。
交通条件
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按照城市控规,该地块容积率≤,建筑密度≤20%。
规划用地经济技术指标
用地面积
108026平米
容积率
≤
建筑密度
≤20 %
建筑限高
≤12层
绿地率
≥50 %
机动车位
每150平方米建筑面积配1个车位
规划设计限制条件
物业形态
根据文昌市政府规划,凡临高隆湾一线海景用地,必须修建一座五星级酒店作为开发前提。
建筑设计
建筑物外墙退海岸线,退主道路景观通廊尺寸暂未确定。
用地性质
现有用地性质为农业科研用地,对于海景公寓与度假别墅的建设需变更用地性质。
建筑总高度
海景公寓原则上总层高不超过12层,但与政府沟通后可局部突破到15层。
停车场
项目南侧必须预留一定数量的车位,但对项目整体性及海景景观存在较大影响。
基础指标
:
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亚热带滨海城市,中小型规模、具有一线海景优势资源的综合性项目。
有利因素:
地块具有一线海景优势资源。
初步规划将集星级酒店、度假别墅、产权式酒店、部分商业配套为一体的休闲旅游度假物业。
可适当挖掘项目的温泉资源。
周边开发项目众多,区域认知度强。
位于发展的片区中间位置,区域内交通通达性好。
周边大型项目云集,已建成和待建的配套正在逐步完善。
可利用项目地块对应的海岸线,但退海岸线部分不能建设永久性建筑物。
不利因素:
地块虽拥有一线海景,但临海面面宽窄,不利于建筑的排布。
项目总用地199亩,退海岸线及地块红线后可用地总面积166亩,在高隆湾片区在建的