文档介绍：
张家港香港城二期策划报告-提报稿
本篇报告核心解决内容
1、张家港低、高层商业和别墅市场研判;
2、香港城二期项目运营思路的探讨。
3、外来的综合体会念经,利用资源稳胜求实
根据工程节点
展开营销计划
树立香港城项目
城东区域中心的形象
我们的目标是什么?
根据市场研判,寻找
市场、营销的突破点,
达到高价、快速销售
实现利润最大化
目标下的思考
香港城二期客户
质与量的扩展
在吃透市场的策划下,商业的利润可以无限扩大
一二期的相互关联 与相互借势
泛滥的商业包装 给本案带来的推广障碍
张家港市别墅、商业
物业的需求量
?
一、市场篇
城市特性
总体竞争
客户研判
一二期之间的关联
第一部分
一、市场篇-城市特征之城市定位
张家港市城市定位可概括为:现代化的滨江港口工业城市。
包含三个层面的定位:
(1) 是长三角地区重要的制造业基地;
(2) 是江苏省重要的滨江工业基地;
(3) 是苏锡常重要的临港工业和物流基地。
在此定位下,张家港无疑将跨入大城市行列。
城市特色可高度概括为:生态化、组团式、现代化滨江花园城市;工业发达,物流畅通,生态优良,环境优美,各组团特色明显,人民生活富庶的大城市。
(1) 中心城区:现代化的城市中心,怡人的城市空间,宜人的居住环境,花园式的江南水城。
(2) 港区:现代化港城、化工城;
(3) 锦丰:现代化钢城、汽车城;
(4) 塘桥:现代化轻工业城;
(5) 乐余:自然生态水乡。
一、市场篇-城市特征之市区范围扩张
张家港市区范围的扩张可以分为4次:
1、中心点的形成 1990年以前,以青龙桥为中心的形成和发展
市区局限于长安路、东环路、南环路、人民路
2、市中心的形成 90-03年杨舍老街、步行街独自繁华
市区发展华昌路、国泰路、南园路、张扬公路
3、市区的升级 03-08年大型商业点的构架,专业市场的发展
市区发展以二环路为界
4、市区的急速扩展 08-至今以乘航、塘市的并购
市区西到界、南到界、北到二环路,只有向东才是未来的出路
我们确信:城东是张家港市未来的出路,我们扼守咽喉,占据城市制高点!
一、市场篇-城市特征之投资理念
张家港投资理念可以分为5个层次(以家庭为单位):
1、传统投资储蓄、保底理财为主,追求平稳,投资额小、随时可以变现
2、现代投资购置住宅及经营生意,寻求更稳定、更高回报的投资
3、土地投资大宗的固定资产及土地投资,投资风险小、周期长、回报高
4、产业投资大型企业收购或者横向发展,风险大,回报高
在投资上,首先追求的是风险小,风险小又可以分为:投资小、固定资产稳定。
其次是付出的精力,如果说对这一行不懂,很少会参与,因此房地产是张家港城市投资的首选,简单易懂。
最后追求的回报高,回报分为:租金及增值,住宅装修成本和租金回报不划算,宁愿空置也不愿出租,又受政策营销大,空等增值;对商业不精通,往往在爱恨中错过一次次投资机会。