文档介绍：XX新郑龙湖项目前期策划
服务建议书
谨呈:XX房地产有限公司
2011年2月
内容提纲
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
项目理解
克而瑞工作流程及方法
项目组成员介绍
工作内容、工作成果及取费
克而瑞咨询优势
项目位于新郑市龙湖镇,龙湖镇与郑州市区一衣带水,是郑州市南向对外交往的交通门户,为郑州的南大门,属于郑州规划的半小时城市圈范围内,是郑州向南发展的第一阵地。
郑州市
龙湖镇
新郑市
新郑市
龙湖镇
郑州的南大门
龙湖镇北靠郑州市郊区,距郑州市区11公里,为郑州的南大门,成为中心城市向南扩张的“桥头堡”。
郑州半小时城市圈范围
龙湖镇距离郑州市区11公里,新郑距省会郑州38公里,龙湖和新郑处在郑州市规划的半小时城市圈范围内。
区域属性:龙湖镇隶属新郑市,位于新郑市北部,东邻孟庄镇,西接新密市界,南依郭店镇,总面积为96平方公里,镇区面积19平方公里。
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
镇政府
西北杂果生产发展区
西南矿产资源采掘区
中部高效农业发展区
东部休闲、度假、教育科研区
区域规划:龙湖镇规划中,东部规划为休闲、度假、教育科研区,其他片区功能定位为商贸服务、科研教育和居住三个组团。
龙湖镇空间发展布局——
一心:龙湖镇政府所在区域;
两带:双湖大道景观带、沿七里河生态带;
九片:现状居住组
团、北部居住组团、南部休闲居住组团、中部教育中心、北部教育副中心、南部教育副中心、现状工业组团、北部工业组团及东北仓储物流中心。
北片区规划的空间结构为“两心一廊二轴四组团”。
龙湖镇北片区功能定位为以商务贸易、商业服务和环境适宜的居住地区三大功能为主导,其它相关功能配套的多功能、复合型的城市新区。
根据《新郑市龙湖镇镇区总体规划》(2005-2020)的总体用地布局,北片区将发展成镇区主要的居住组团,规划人口为8万人。
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
项目位于龙湖镇东部的休闲度假居住组团,区域位置优越,片区内商品房竞争态势明显,休闲度假类产品较为集中,同质化现象明显。
镇政府
西北杂果生产发展区
西南矿产资源采掘区
中部高效农业发展区
东部休闲、度假、教育科研区
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
红河谷
林溪湾
正弘御苑
振兴项目
国瑞城
绿都地块
本项目
天伦龙湖居住小区
林溪湾东侧地块
在区域发展前提下,如何发掘和打造项目价值,精准定位,使项目能够持续导入客户,从而实现项目、企业双重目标的实现?
价值实现类
如何在合理空间内实现溢价,保证企业收益?
缺乏房地产操盘经验,如何使项目快速安全着陆?
如何使项目的开发与区域开发最大程度相得益彰,互为促进,实现最大收益?
客户导入类
如何建立项目的引擎,导入客户,增加项目人气?
如何在项目建设进程中对客户形成持续的吸引力?
改善运营类
如何在新的竞争格局之下,缩短项目去化周期?
项目形象如何树立,产品细节如何打造?
如何确定项目物业开发时序,保证开发过程中的持续现金流?
打造项目价值
持续导入客户
快速去化
在区域发展前提下,发掘和打造项目价值,精准定位,使项目能够持续导入客户,最终实现项目、企业的双重目标。
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
9
阶段一:项目定位发展策略报告
客户研究
区域游客研究
区域现有客源研究
未来导入客源研究
目标客户特征和需求分析
成功案例研究
市场发展研究
市场现状
地产开发模式研究
市场功能
总体定位
开发主题及概念定位
区域资源与项目核心
价值论证
市场竞争策略确立
项目物业功能建议
市场机会点挖掘
物业形态选型
产品形态初步定位
物业功能布局建议
物业体量配比建议
项
目启动
6
8
4
5
1
开发建议
功能分区建议
项目开发时序建议
商业物业经营建议
项目最佳开发策略建议
定位模式研究
规划模式研究
客户模式研究
驱动模式研究
开发模式研究
10
财务测算
关键财务假设
财务模型
关键财务指标评估:投
资额、现金流、IRR等
区域资源及未来规划分析
区域产业优势
区域资源分析
2
市场研究
各物业的具体市场定
位及可行性论证
区域宏观经济研究
区域土地市场研究
各细分物业市场研究
7
区域未来规划研究
规划功能、战略定位和愿景
功能分区分析、结构分析
3
克而瑞将项目分成2个阶段16个模块进行,第一阶段将就项目整体定位展开研究
0
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
阶段三:后续跟进服务
18
规划设计协助
概念设计任务书
产品调整落地协助
17
市场跟进研究
市场研究
客户研究
项目分期
品牌建设
11
启动