文档介绍：深圳市坭岗村城中村改造项目
评价报告
二零零六年四月八日
大益置业建筑(深圳)有限公司:
承蒙贵公司信任,委托我司编制《深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告》。
我司项目小组接受任务后,经过对本地块所处市场环境、地块自身条件和旧改特点的研究,结合贵公司实际情况,提出了本地块开发的评价报告。
《深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告》是我司项目小组成员通力合作的成果,同时也是全司人员多年经验及集体智慧的结晶。现提供给贵公司,供贵公司决策参考。
谨致商祺!
同致行(中国)地产顾问有限公司
二零零六年四月八日
目录
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4开发建议 27
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6结论 39
、机会、优势、劣势分析 39
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附表 41
附表1 坭岗村城中村改造项目损益表 41
附表2 坭岗村城中村改造项目全投资现金流量表 42

本项目用地东临红岗西村,西临教育学院花场,北临二线巡逻道,南临笋岗西路。中间剔除金银苑、碧清花园、星湖花园三个商品房小区及风光小学。行政区划上归罗湖区管辖。
图1:项目位置图

本项目位于罗湖区与福田区的交接地带。东为罗湖区的清水河片区。西与深圳最早的富人区—银湖别墅区及笔架山相望。北靠凤凰岭,向南隔泥岗西路俯瞰八卦岭。与东门——地王商圈、华强北商圈、福田中心区近在咫尺,尽享都市的繁华。
图2:项目区位图

(1)作为旧改项目,项目地块内以农民房为主,环境较差,管理较为混乱,该区域在市民心中的形象欠佳。
(2)该地块现为功能混合区域,地块内含有住宅、商业、公共配套等等。拆迁上较为繁琐,也潜在一定的拆迁风险。
(3)地块不规则,内有三个普通的住宅小区。给小区的规划和销售造成影响。
(4)本地块内现有高压线穿过,但日后将会被埋入地下,所以这一不利因素可以忽略。
(5)本地块呈北高南低的走势,为景观设计提供有利条件。

,区域环境优劣并存
(1)项目四周及内部分布有:碧清花园、金银苑、星湖花园等普通住宅小区以及部分其他建筑物。整体环境较为普通。
(2)项目处于泥岗西路北侧,货柜车流量大,造成很大的噪音、尘土和空气污染,对居住和商业而言是很大的不利因素。但随着货运主干道的北迁,这一不利影响将会弱化。
(3)片区内的教育学院和风光小学给项目注入了文化内涵,有利于提升项目的价值。
(4)福田和罗湖的外部环境,对项目起到强大的支撑作用。
,高层远景风光独特
(1)项目四周紧挨着普通住宅小区、学校以及部分其他建筑,近距离景观欠佳。
(2)本项目的高层将可以远望凤凰岭、笔架山以及地王商圈,景观资源有很大的发掘空间。

表1:经济技术指标
改造用地面积

容积率
5——
覆盖率
25%——30%
总建筑面积
——
住宅面积
——
商业面积
——
还迁面积

可售面积
——
可售住宅面积
——
可售商业面积
——
公共配套面积
10,000平方米
平均建筑高度
18——20层
商住比
2:8
车位
4300个
根据利润最大化原则,,。
(1)从以上规划要点看,商业面积较大。如此大的商业面积是否与市场需求相一致还需深入论证。原因有以下