文档介绍：广西贵港御江名城
可
行
性
分
析
报
告
目录
1 城市宏观环境分析 4
城市概况 4
地域范围 4
行政区划 4
宏观环境分析 4
宏观环境分析方法的选取 4
宏观政策背景分析(P:政治因素、政策因素) 5
经济环境发展分析(E:经济因素) 8
社会环境分析(S:社会因素) 16
城市规划发展分析(T:技术要素兼自然因素) 17
小结 18
2 总体市场分析 19
房地产现状分析 19
房产投资分析 19
施工面积与竣工面积比 20
销售面积与竣工面积比 21
住宅产能能差 22
住宅平均价格增长率走势分析 23
土地供应分析 24
城市房地产发展预测 26
住宅价格趋势预测 27
商业及商务价格预测 29
需求预测 30
3 区域环境分析 32
港北区发展分析 32
港北区概况 32
港北区与其他城区功能对比 32
港北区与其他城区居住价值竞争力对比 33
城北新区住宅板块规划发展分析 35
城北新区居住组团优劣势分析 36
优势分析 36
劣势分析 36
4 竞争环境分析 37
城市房地产发展格局 37
城市房地产各板块发展概况 38
竞争项目分析 39
楼盘分布概况 39
竞争项目的确定 41
主要竞争项目分析 41
次要竞争项目分析 45
潜在竞争项目分析 46
小结 47
城市代表性大盘分析 47
城市重点楼盘特征 48
城市住宅产品特征 48
项目市场空间与机会评价 49
5 需求客群分析 51
调研的基本情况 51
消费者调查数据分析 52
消费者调查分析结论 52
6 结论与市场发展导向 54
宏观环境分析结论 54
总体市场分析结论 54
区域环境分析结论 55
竞争环境分析结论 55
需求客群分析结论 55
市场发展导向 56
7工期及进度安排
8资金筹资
9财务评价
10社会评价
11风险评价
12研究结论和建议
1 城市宏观环境分析
城市概况
地域范围
贵港市是一座具有两千多年历史的古郡,也是一座新兴内河港口城市,位于广西东南部、西江流域的中游。1995年10月经国务院批准将原属玉林地区的贵港市(县级)、桂平市(县级)和平南县合并,成立地级贵港市,辖港北区、港南区、覃塘区、桂平市和平南县,总面积10606平方公里,。
行政区划
港北区——全区总面积1092平方公里,。其中城区人中30万人。港北地区是贵港市中心城区,是市委、市政府所在地,全市政治、经济、文化中心和对外交往的窗口。
港南区——全区辖5乡6镇,总面积1026平方公里,现总人口50多万人。
覃塘区——辖11个乡镇,总人口50万,其中壮族占60%,总面积1502平方公里。
宏观环境分析
宏观环境分析方法的选取
PEST分析是指宏观环境的分析,宏观环境又称一般环境,是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析,不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异,但一般都应对政治(Political)、经济(
Economic)、技术(Technological)和社会(Social)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言,称之为PEST分析法。
PEST作为宏观环境的分析工具,就房地产行业来说,可以由项目的物业类型、大体定位思路来确定影响该项目因素的研究范围,在这里我们可以用一个矩阵的形式来表示,并且通过PEST工具全面分析项目的宏观背景环境(、、、)。
表1-1 PEST分析方法组成要素
P:政治因素、政策因素
国家、地方政府宏观经济政策
国家、地方政府土地政策
国家、地方政府金融政策
国家、地方政府税收政策
E:经济因素
城市经济发展状况与规划目标
城市产业结构发展状况
城市投资发展状况
S:社会要素
市区人口、家庭数
居民社会生活与消费力
T:技术要素兼自然因素
规划发展