文档介绍：目录
第一章、房地产市场走势分析
一、国家调控,风声鹤唳后市须谨慎
二、福州:出台房产限购令保障居民刚性需求
第二章、福州市场中小户型分析
一、市场2010年,近千套中小户型放量
二、金山、大学城中小户型最集中
三、产品不断升级,中小户型更加精细化
第三章、金山周边中小户型分析
一、总体判断
二、个案分析
第四章、项目SWOT分析
第五章、项目定位
一、本案经济技术指标及优劣势
二、本案客群描述及购买动机
三、案名定位及释义
四、广告语定位
五、广告展示效果
六、产品建议
第六章、营销推广思路
一、营销阶段总控
二、一期开盘前营销阶段细分
三、营销策略
四、项目现场包装建议
五、开盘推广策略
六、媒体计划
第七章、平面展示
第一章、房地产市场走势分析
一、国家调控,风声鹤唳后市须谨慎
9月29日,中央出台了加强版国五条,新政调控意图更加明确,力度更大,表明了调控政策会根据市场异动随时调整。
▇一方面,首付比例上调到30%,取消了购买90㎡以下户型首付二成的优惠措施,二套房严格按照50%的首付,。
借此中央再次强调了政策的权威性,也给了投资性购房者一个警告,观望的购房者终于服下了一剂“强心剂”。除此之外,中央特意强调加强保障房的供给,民生问题要始终放在城市发展的首位,越来越多保障房会陆续入市,这部分房子在有效解决市场供求结构失衡的问题的同时,也将带动商品房市场房价的下调。
▇另一方面,对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,加大监管力度,如有违法违规记录,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等,措辞更为严厉。
对开发商而言,这意味着一旦违规就将被切断“银根”,强有力的处罚将起到明显的震慑作用。如此一来,政策对开发商愈加不利,为了回笼资金,不排除部分楼盘将降低楼价吸引消费者购买。
福州房价虚高,中央实行地方“问责制”,地方行政官员负主要责任,黄小晶前段时间“微服私访”金山片区,可视为福建对高房价地区前所未有的重视。
▇分析解读
与“新国十条”相比,新政将给楼市带来立竿见影的效果,房价上涨的动力减退,基本上会以小幅波动为主基调。如果新盘价格无法出现合理的下调,整个市场将进入整体观望的情绪,而一旦交易量持续保持低下,必然会影响到购房者的买房心理,观望情绪继续加大,因此十一月既是政策的敏感期,也是政策的“试金石”(十月份,末班车效应福州房源紧急备案)。
国家9月末再次出台的新调控政策,除了表示国家坚决抑制高房价的决心,也传达了中央对房地产行业的看法,房地产行业关系国计民生,非常重要,所以国家高度重视房地产的平稳健康发展,但对当前地方政府将经济发展变成了“房地产依赖”,将房地产作为当地经济增长支柱型产业的做法,中央并不认同,新政的目的不是要打压房地产产业而是敦促地方政府转变认识,发展实体经济,着力调整产业结构、转变增长方式。
▇政策一览:
1)、上半年,中央连续出台政策后,量价未有下滑反而呈上升趋势,喻示下半年必将再出调控政策。
2)、9月27日,住建部、国土部联合发文,规定企业囤地一年禁止再拿地。
3)、国务院敦促地方出细则:“国十条”出台后,许多热点城市仍未出细则。明确要严格执行二三套差别化贷款政策。
` 4)、9月28日,财政部出台公租房税收优惠政策。包括免征土地使用税、印花税、契税等,加快发展公租房。
5)、9月29日,相关部出台新政取消发放第三套贷款。
6)、另有传闻十月房产税试点城市方案将公布。第四季度政策不确性增大。
二、福州:出台房产限购令保障居民刚性需求
2010年10月11日,福州楼市出台房地产新政细则,其中对消费者在福州市五城区继续购买商品房以及贷款方面的要求更加严格,规定在福州市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。至此,福州市成为全国第十三个出台相关楼市调控政策的城市,福州最为严厉。市场人员随机走访了福州一些楼盘和房产中介,发现消费者对楼市普遍持观望态度,业内人士估计,第四季度福建楼市的交易数量和价格将逐渐平稳,不会出现大的起伏。
福州市出台的相关细则规定,从10月11日起至2010年12月31日,对在福州拥有两套以上(含两套)住房的本市户籍的同一居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)、拥有一套以上(含一套)住房的非福州市户籍居民家庭、无法提供在福州市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非福州市户籍居民,暂停其在福州市五城区继续购买商品住房。交易时间的认定,以在福州市房地产信息系统网签购房合同的时间为准,这一政策对福州楼市中一手房交易有较大影响。
除限购令外,新政细则还规定,福州市各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套