文档介绍：福海商业广场营销策划方案
(初稿)
2005-5-27
目录
第一部分项目分析…………………………………6
一、项目投资环境分析…………………………………6
二、项目地块分析…………………………………8
三、项目基本数据…………………………………8
第二部分项目开发市场细分…………………………………9
一、SWOT分析…………………………………9
二、项目发展定位…………………………………11
三、项目发展节点…………………………………12
四、市场细分模拟…………………………………12
1、项目细分定位…………………………………12
第三部分项目市场定位…………………………………13
一、项目形象定位…………………………………13
1、定位目的…………………………………13
2、主题形象…………………………………13
3、项目板块定位建议…………………………………14
二、项目功能定位…………………………………14
1、定位原则: …………………………………14
2、项目功能界定…………………………………14
三、目标客户定位…………………………………15
四、项目价格定位…………………………………17
第四部分产品开发…………………………………22
一、项目开发理念…………………………………22
二、项目规划设计…………………………………22
1、交通组织…………………………………22
2、商铺平面间隔…………………………………22
3、绿地植物…………………………………23
4、项目有关提高附加值的建议…………………………………23
5、装修建议…………………………………23
三、项目物业管理建议…………………………………23
四、项目案名建议…………………………………25
五、项目财务效益分析…………………………………26
1、效益分析…………………………………26
第五部分营销推广…………………………………27
第一章项目销售…………………………………27
一、销售对象…………………………………27
二、销售目标…………………………………27
1、目标定制…………………………………27
三、销售策略…………………………………27
1、总体原则…………………………………27
2、策略运用…………………………………28
四、销售方式…………………………………29
五、销售手法…………………………………29
六、付款方式…………………………………33
1、项目可采取付款方式…………………………………33
2、各销售阶段付款方式运用…………………………………33
七、吸客方式…………………………………34
八、销售促进…………………………………35
九、项目入市时机…………………………………35
1、入市时机把握原则…………………………………35
2、项目入市时机选择…………………………………36
十、价格走势…………………………………36
十一、销售节奏与销控…………………………………37
1、销售节奏…………………………………37
2、销控…………………………………37
十二、销售各阶段推盘手法运用…………………………………37
1、商业部分内部认购…………………………………37
2、商业部分公开发售日…………………………………38
3、商业公开发售强销期…………………………………39
4、消化期…………………………………40
5、尾盘处理…………………………………41
十三、价格体系…………………………………41
1、商业价格细分的原则…………………………………41
2、商业价格制定思路…………………………………41
3、商业单位价格区分…………………………………42
4、价格公布策略…………………………………42
十四、销售组织与现场管理…………………………………43
1、销售组织…………………………………43
2、销售管理…………………………………50
第二章项目推广…………………………………51
一、项目卖点提炼…………………………………51
二、推广核心…………………………………52
三、总体战略目标…………………………………53
1、战略目标…………………………………53
2、推广思路…………………………………53
3、推广节奏…………………………………53
4、推广各阶段战术运用…………………………………54
四、推广策略…………………………………54
1、公共形象策略…………………………………54
2、广告策略…………………………………59