文档介绍：银湖新村别墅区传播方案
市场分析
(一) 整体市场状况
在经济宏观调控的影响下,各房地产市场普遍淡遍淡静,除了一些质量优的普通住宅仍
被看好外,其他类型的楼盘均受到了不同程度的冲击,其中主要是面对海外市场的别墅盘。由于境外人士入市减少,市场出现前所未有的疲软状态,现阶段基本处于消化调整状况。尽管如此,但纵观整个房地产市场,地价和楼价未见下跌,这说明,东莞的楼市仍有潜力可挖。
(二) 区域市场状况
东莞市建设总体规划修编,决定了一个新型的现代化城市必不容许有许矮、陈旧、杂乱无章的建筑出现。1994年11月召开的中央经济工作会议上提出,当前要进一步控制高档房地产开发,对别墅性质的高档住宅及度假村,单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅一倍以上的,1995年不再批准立项和开发,而银湖新村属于已立项项目,由此足见市场前景的广阔。
 
二、项目特点
(一) 银湖新村有利因素
(1) 规模大(占地500亩),属于成片开发区,在东莞市属于前5名的大型别墅区。
(2) 环境和地理位置优越,与东莞市新城市中心紧邻,距市区公路几分钟车程。据了解,,其他各镇的中心区也将随之扩大,这就是说,银湖新村将被纳入未来的市区范围内。银湖新村西南北都是郁郁葱葱小山坡,东面与玉干道四环路交汇,环境静中有动,动中有静。
(3) 银湖新村属于自建代健别墅区,而目前市场上的别墅都是由发展商建好再出售的,竞争力小。
(二) 银湖新村不利因素
(1) 现阶段情况下,位置相对较偏
(2) 自建代建的开发模式尚未为置业者认同和接受
(3) 空地一片,容易消弱置业者的置业信心。
(4) 银湖新村已经卖了三年,真正售出的比例不到5%,三年未建设一幢房子,形象已经受到破坏。
(5) 知名度太低,至今,东莞市民知道银湖新村这个名称的人数微乎其微,据调查显示,策划者在随意访问中,访问了30个人,居然都不知道有一个银湖新村。
三、市场建立
(一) 主市场
东莞。以东莞四区及邻近的厚街镇、长安镇、虎门镇和大岭山镇为主,兼顾其他镇。
(二) 辅市场
香港
(三) 原因分析
因为东莞市区及各***的别墅区,几乎都有是以外销为主,将主要市场建立在香港地区。这些别墅都是现楼销售,且档次不低,在本地难以找到买家,而从东莞既往的别墅销售情况来看,也大都是香港买家。但是,银湖新村的性质是自建代建别墅,没有现楼,仅此一点就给人以档次不高的印象,如果也面向香港销售,无法与其他楼盘抗衡。相反,东莞有一大批市民想圆别墅梦想,苦于价格太高难以遂愿,而银湖新村正好可以满足这部分人的愿望,原因很简单:银湖新村是自建代建别墅,价格低,买家只要在银湖新村定购一块别墅用地,无论是自己兴建还是委托开发商兴建,全部价格仅相当于东莞高层住宅中的一套100余平方米的公寓价位,在银湖新村,花30万元,可以拥有一套豪华别墅,而在其他别墅区购买类似档次的别墅,少说也要130万元。所以,无论如何,银湖新村绝对不能将市场建立在香港。
四、市场定位
(一) 销售对象定位
、个体户
,有车一族
(二)价格定位
采用成本导向定价法与市场需求定价法相结合的定价方式,既严格核算成本又考虑置业者的接受程度。合理