文档介绍：勤诚达·新界
营销策划方案
中盛行新界项目组
呈致:勤诚达地产
招商问题的解决
运营目标
市场条件
客户情况
营销策略建议
目录
Part one:招商问题
整体工作一波三折,但一直无直接成果,需要及时调整方向
前期总结
2012年10月~11月:首先刚进入项目时,项目一期商业已经建好,但设计是按照一个室内卖场形式规划(将室内商业空间分割为若干个小商铺,通过公共走廊连接)。以我们的经验,此种设计在人流如织的繁华地段是很好的规划,可在本项目所处的暂无商业氛围、流动人口很少、周边楼盘入住率极低的现状根本不可能招商和销售成功。因此,我们建议:保留一层的临界商铺,将负一层、一层内街和二层的分割商铺进行整合,打造9个大的经营空间,引进两家需求面积在2000~4000m2的“主力店”和7家需求面积在1000m2左右的“次主力店”。对这9个大的经营空间先行招商,特别是两大“主力店”的招商,营造商业氛围,形成区域性的商业中心,再进行商铺的销售。
整体工作一波三折,但一直无直接成果,需要及时调整方向
前期总结
2012年11月~2013年3月:在接下来的4个月中,我们按照重新规划的商业业态及招商计划进行招商。先行开始的“主力店”——品牌超市及电器超市的招商,我们几乎约访了在长沙市开店的所有一线品牌超市商家包括“华润万家”、“人人乐”、“家润多”、“步步高”、“新一佳”、“通程万惠”、“易初莲花”、“通程电器”、“国美电器”、“苏宁电器”等等。并且与“步步高”、“家润多”、“通程电器”进行了深入的沟通,但因各种原因,特别是建筑结构方面的原因,这些商家皆未能谈妥。而7个“次主力店”则蓄积客源,想等“主力商家”签订后,利用品牌效用争取签约成功。但因“主力店”未成功签约的影响,“次主力店”也未签订一家。
整体工作一波三折,但一直无直接成果,需要及时调整方向
前期总结
2013年4月:因在“主力店”招商中遇到阻碍,我们转变思路,利用项目一期交房的契机,通过“次主力店”及“主题商业街”先行招商和临金星大道一层商铺“自购自营、优先品牌”的招商销售方式促使“主力店”的入驻,达到营造商业氛围,促进商铺销售的效果。在这阶段,我们本已谈妥一家“中西餐厅”,所有条件商家都能接受,可因为结构问题,特别是排烟通道问题造成商家的犹豫、彷徨,后来即使公司愿意出巨资解决这个问题,但商家对后续的管理、维修等方面还是持怀疑态度,最终放弃。另几位经营“足浴”、“量贩式KTV”的老板则对结构、实用性、租金、优惠政策等方面存在疑问,还在继续跟进中。这样,造成“次主力店”的招商也没出成绩。而精心打造的“建材一条街”,9个铺面虽已引进5个经营户,但因商铺无上下水、无直达商铺的道路,造成很大一批客户的流失,并且即使签约的客户也在为材料入场的事情头痛,还需公司提供解决进材料的通道问题。还有,临金星大道的单层商铺“自购自营、品牌优先”的销售在推盘前已跟多家银行、品牌蛋糕连锁店、品牌床上用品店等商家联系并基本确定了意向,可在实际运作中,却因分摊率、商铺后走廊的封闭必须写进合同、无“主力店”等原因造成销售较差的后果。
项目前期已经基本谈定通程电器,但鉴于通程电器对项目的物业条件的要求,为满足其最基本的要求,我们需根据客户的情况进行有针对性的物业改造。
通过有效的分析,解决项目的实际存在问题,促进项目进展
问题解决
方案一:一层内街全部给予通程电器使用
改造建议:保持原规划不变,包括门厅的设置以及左右通道的设置,但需要把原负一层挑空部分进行改造,做现浇楼盖设置。