文档介绍：南充都尉公园项目营销思考
翰龙地产策划部
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Section 3
客群认知及偏好
Section 2
营销策略
本次报告将重点探讨的3大课题
项目定位
Section 1
深刻认识本项目在市场上存在的实际客观条件
第一章:关于项目市场定位的两点思考
问题一:项目所处位置的城市发展环境与其竞争力如何?
两个关键问题:以城市功能进化为出发点
南充市的城市发展由顺庆区起步。
城市拓展呈放射状逐渐向东南西北四个方向扩散。
虽然嘉陵区在规划中处于城市发展的第一梯队区域,但实际情况是,嘉陵区的发展速度较为缓慢,且面临高坪区与政府新区的区域竞争。
城市历史沿革与未来发展方向:
城市商业流向主阵营:
顺庆
高坪
嘉陵
顺庆区当仁不让稳坐城市中心,依托于日积月累的商脉传承,吸引南充大城市消费汇聚,一直以来都是城市核心商圈所在,其商业辐射力与吸纳力难以企及,更无法动摇。
其一:短时间内,顺庆区仍然是南充当仁不让的商业中心,消费者与投资者对顺庆区的价值认知,远超过嘉陵区,市场认知不在此。
其二:从城市发展方向上看,高坪区以及政府新区作为城市未来的重点发展方向,区域的发展潜力以及市场前景已然明了,对于嘉陵区的区域价值形成更多威胁。
从大趋势上看,我们认为项目面临着至少两点不利:
政府
新区
嘉陵区的发展速度较为缓慢,且面临高坪区与政府新区的区域竞争。
顺庆区当仁不让稳坐城市中心。
周边消费群体对区域商业的认知仅仅停留在社区配套层面,对未来商业发展,无概念想象。
城乡结合,地缘型常驻容量小带来的发展逆向作用是显而易见的。
城市环境条件:非热点
区域竞争力条件:低端,地缘型
结论观点一:
从城市的发展格局来看,本项目所处嘉陵区在成熟度上无法与顺庆区匹敌,而在邻区发展势头上,又无法与市政新区与高坪区竞争。对于投资者而言,往城市发展的核心方向投资总比在一个陌生的非热点区域投资的风险控制更稳妥,项目难以进入投资买铺的第一序列。
结论观点二:
本项目周边商业环境较为落后,商业配套满足区域内的日常生活消费,业态凌乱,经营档次低端,对外缺乏消费吸引力,非传统商圈,内生市场特征突出。投资者买铺投资一定是全城必选,而对于一个缺乏商业氛围的区域而言,无论怎样都难以建立投资信心。
项目所处位置的城市发展环境与其竞争力如何?
关键问题转换为营销问题:
非第一比选序列,区域信心不足,束缚如何突破!