文档介绍：
唐山凤凰新城区域研究报告
板块分析
区域总结
客户分析
唐山概况
宏观经济
城市规划
政策环境
楼市分析
竞争格局
典型专案
潜在竞争
Part 1
城市发展动力——
1、能源型城市:拥有煤炭、焦碳和石油等丰富资源,由此带动钢铁、化工等产业发展
2、口岸型城市:国家一类开放港口,同时拥有京唐港口和曹妃甸港口,曹妃甸是目前唯一可以停靠40万吨级货轮的港口,是中国的工业源料及货品集散地
3、区域经济一体化的拉动:环渤海经济圈、京津冀等一体化经济发展将会促进唐山的产业结构变化升级和经济发展.
城市定位——环渤海京津冀地区中心城市之一
唐山是具有百年历史的沿海重工业城市,是连接华北、东北两大地区的咽喉要地和国际港口城市, 是能源及原材料为主的国家级新型工业基地。
从城市发展和定位看,唐山蕴藏巨大发展潜力,在京、津的带动,被低估的城市价值正在迅速提升,随着四大新城的兴建,国际化新兴都市正在形成。
唐山概况
人口——城区人口聚集,逐年保持增长,但流动人口相对较少,以本地人为主。随着唐山经济快速上升,对周边市县有较强人口吸附效应,未来人口有较大增长空间,对房地产的发展形成一定支撑。
唐山总人口730多万。其中市区人口约307万;路北和路南区組成的中心城区人口105万人。
唐山城市人口增长年度平均且较为缓慢,随着唐山经济地位的上升及产业发展力度加強强,未来有较大的增长空间。
区域
路北区
路南区
古冶区
开平区
丰润区
丰南区
面积(平方公里)
120
1334
1568
人口(万人)
70
35
43
33
90
60
人口/面积(万人/平方公里)
从市区各区內人口数量来看,丰润区人口最多,有90万人,从人口密度分布上看,路北区人口密度最高,。
经济运行——快速发展的经济体,带动个人财富的快速增长。 。
2010年全市实现地区生产总值4300亿元,同比增长13%,GDP排名全国第十五位,河北省第一。
2004年以来,唐山的人均GDP增长速度每年都保持在13%以上, 2010年GDP超过2万亿元。
人均可支配收入多年来一直保持10%以上的增速。
居民消費更加理性,消费结构升级明显,以汽车、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成。目前唐山市私家车保有量超过38万辆,,消费力强劲。
从经济发展和收入水平來看,唐山已经展现出一个快速发展经济体的实力和潜力,已成为独领河北、紧随京津的新兴城市。大量高收入群体的形成,带动消费结构升级,快速催生了高端置业需求。
宏观经济
2005—2010年唐山居民人均可支配收入与消费性支出(元)
2005年-2010年地区生产总值
起步——2006年以前
2002年开始唐山才有了真正意义上的商品房地产市场
到2006年随着市场的火爆,大量的项目获批上市,开发商开始大量收取客戶预售定金,市场出現供需两旺的局面,形成了初步的房地产开发环境
小高潮——2007年
07年上半年随着全国楼市快速发展,唐山形成了一轮房价高速上涨的小高潮。
下半年政府强制调整市场众多房地产,多个项目纷纷下马或相关手续办理调整,市场一度出现真空现象,导致一、二手房交易量迅速攀升交易价格狂飆情況。
低谷——2008年
2008年唐山政府开始启动三年大变样工程,瞬间唐山进入了翻天覆地的城市拆迁改造阶段,大批的平改项目上马,预期供用量急剧上升,市民的观望情緒加重,价格明显回落.
由于新房建设周期较长,拆迁过渡需求激增,所以二手房、租赁交易市场持续趋好
回归理性——2010年以后
随着经济形势的不断转好以及唐山在城市规划发展方面不断的投入,房地产市场也在逐步回归理性,整体供用和价格都在回暖。
开始有如万达广场、万科、绿地这样的外地大牌开发商进入唐山,房地产开发水平和产品品质将进入新的阶段。
唐山房地产市场近几年发展阶段:
市场快速成长阶段·竞争日益激烈·专业化程度提升·产品线逐渐丰富
城市规划
市域中部发展核心,主要由中心城区组成;完善功能,提升品位,增强凝聚力和服务辐射带动能力。
市域南部发展核心,由曹妃甸新城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区组合而成;
沿海发展带,包括唐山市南部的曹妃甸工业区