文档介绍：项目开发流程
 一、土地使用权的取得
1. 取得方式
1) 行政划拨
2) 协议出让
3) 招标拍卖(挂牌、投标两类):其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式
4) 转让
2. 流程示意(以拍卖为例
3. 细节阐述
1) 信息资料部分
A. 招标文件、公告(政府对地块现状、用途、规划的说明);
B. 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四至环境、区域竞争楼盘资料;
C. 前期研究报告包括:市场相关数据、动态和发展趋势预测,项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况,潜在目标客户调查分析;
D. 参拍发展商的意向分析:资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等;
竞拍提交资料包括:法人营业执照(有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议);法人代表身份证件或法人代表授权委托书(深圳允许自然人参与竞拍);
2) 前期可行性分析(机会可行性分析)
一般采用假设开发法(又叫剩余法)确定竞拍的最高限价,依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件,发展商对市场收益进行预测,剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价;
地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润
总成本费用=开发成本(详见下表)+开发费用(详见下表)+税费(详见下表)
开发成本明细表
序号
项目
备注
1
土地取得成本
、
2
前期费用
、
策划研究费
、
勘察设计费
、
3
建筑期费用
参考《价格信息》及同类物业
桩基础工程
、
地下室工程
、
主体土建工程
、
安装工程
、
室外配套工程
、
专业人员费用
约前五项之和的3%
不可预见费
约前五项之和的3%
4
总建造成本
、
开发费用明细表
序号
项目
备注
1
管理费用
建安费用的3%
2
财务费用
贷款年期利率计算
3
推广费用
按售价/租金的3%-5%计算
税费明细表
序号
类别
税(费)率
计算基数
1
营业税
5%
成交价
2
城市维护建设税
1%
营业税
3
教育费附加
3%
营业税
4
印花税
%
售价/租金
5
房产税*
%
房产原值X 70%
6
房屋租赁管理费*
2%
租金
7
企业所得税
15%
销售税后利润
二、立项筹备
凭土地出让合同到规划局规划技术处申报,规划测绘队测绘后,取得建设项目规划红线图,进行放点确位,报项目名并注册。
选定各类专业服务机构。
 
(虚箭头表示可由甲方执行或甲方委托执行)
⑴甲方进行招标,选定策划(销售代理)服务公司;
⑵策划公司提交项目的可行性分析报告,以市场需求出发,协助完成项目规划设计的要点;
⑶甲方依据可行性分析,下达设计委托招标书,并最终选定;
⑷设计单位提交初案;
⑸策划公司(综合甲方意见)提出具体书面修改意见;
⑹设计单位依据修改意见,出正式的规划设计方案;
⑺依据确定的策划(规划设计)方案,选择具体执行机构后实施;
1. 市场调查分析
1) 宏观环境分析预测
A. 国家政治法律环境;
B. 经济科技发展趋势;
2) 中观环境(所在城市)分析预测:
A. 城市建设与规划;
B. 竞争企业及知名企业的发展状态;
C. 市场供应与需求关系;
D. 各类专业机构状况;
3) 微环境分析预测
A. 区域消费需求研判;
B. 竞争对手调查;
依据上述调查分析,对关键问题做出专项主题研究,提出初步可行性分析报告:开发方式、材料供应、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想(各类专业服务机构开始正式介入);
2. 投资计划安排
依据初步可行性分析和公司资源,经计算、评估分析后,确定最优方案,加入相应的资金流量分析和投资预算安排,得出最终可行性分析。
3. 项目的开发模式最终确定
开发模式:独立开发、合作开发、投资商介入等;
可行性分析内容提纲(参考)
1. 项目开发背景研判
包括:宏观经济运行状况、区域社会、经济发展特征、产业政策环境、市场供求趋势等;
2. 项目概况及基本数据
包括:项目名称(项目名及推广名)、技术参数、规划要点、地理位置、四至状况、片区特点、项目性质特征(SWOT分析)等;
3. 目标市场分析
包括:市场需求分析及预测、项目规划设计、发展主题及产品定位、目标客户确定与描述、销售价格预测、包装推广及销售计划制定等;
4. 项目进程安排
包括:项目开工、包装推广、预售、竣工、验收、入伙计划等;
5. 项目成本估算
按方案确定的开