文档介绍：建筑规划设计基础知识培训
房地产基础知识
房地产:又称“不动产”,房产与地产的总称,一般有三种存在形式:单纯的土地、单纯的建筑物、土地和建筑物结合的“房地”。通常意义上的“房地产”就是指土地和建筑物相结合的不动产。地产和土地的根本区别在于有无权属关系。
房地产业:主要业务内容包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等。
房产分类:住宅(商品房、非商品房)、非住宅
中国土地制度:国家或集体所有,使用权非所有权
土地类型:
——居住用地70年;
——工业用地50年;
——教育、科技、文化卫生、体育用地50年;
——商业、旅游、娱乐用地40年;
——综合或其它用地50年;
——另外,加油站、加气站用地为20年;
行政机关、军事、绿化用地等
土地获取:
土地使用权出让:招拍挂
征用、划拨
房地产市场:
一级、二级、三级市场
一级市场:土地使用权交易
二级市场:房地产经营者投资开发,房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易
三级市场:在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易
规划基本知识
基本名词概念:按规模大小和等级不同分类,
居住区:规模一般为:人口5~6万(不少于3万)人,用地50~100公顷左右
居住小区:人口规模 7000~15000人
居住组团:人口规模1000~3000人
各种红线:
用地红线:项目用地的使用权属范围的边界线,围墙位置。
道路边线:规划道路控制线,可与用地红线重合。
建筑控制线:有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。
用地红线与建筑控制线之间范围归项目使用,绿化、运动场等。
总建筑面积:地上+地下+公共建筑面积
建筑密度(建筑覆盖率):居住建筑基底面积/居住建筑用地面积x100%,居住区一般17%~30%
容积率:小区总建筑面积之和/小区总占地面积(不含代征)x100%
住宅间距:是两栋住宅间距(外墙皮与外墙皮)与前面(一般指南面)住宅高度的比值
层高:下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离
绿地率:绿地率=绿地面积/土地面积,绿地面积:规划指标,指各类绿地面积的总和,包括:
公共绿地,宅旁绿地,配套公建所属绿地和道路绿地等,而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积,,不得计入绿化用地。
绿化覆盖率:绿化垂直投影面积之和/占地面积x100%
日照: 居住建筑从底层窗台算起,大寒日满窗日照有效时间不小于连续2小时,是建筑间距的依据来源之一,
建筑布局和间距应综合考虑防火、日照、防噪、卫生等要求
公共服务设施:配套公建,包括:教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、公共和行政管理等;一般根据规划入口计算,
居住区级:~㎡/人,占地:2-3㎡/人;小区级:1㎡/人,占地:1㎡/人;组团级:㎡/人,占地:㎡/人;
商业停车位:-1个/100㎡,幼儿园:每班30人,20㎡/人,6班制幼儿园建筑面积3000㎡,用地面积与建筑面积基本相同;居委会:每500户70㎡;物业服务用房:项目建筑面积的2‰;
用地平衡:住宅基底:17%~30%,道路:10%~18%(考虑路边停车,纯道路9%~12%),景观绿化:50%~70%(包括铺地、水面、绿化);
停车位:见不同建筑停车指标
一般:大型超市营业面积和停车场面积比2:1、百货商场5:1、批发市场8:1;
层数划分:
低层:1~3层,多层:4~6层,中高层:7~9层,高层:10层以上;
建筑面积计算规定:
版本:《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准,编号为GB / T 50353-2005 ,自2005 年7 月1 日起实施。
建筑面积:指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外墙水平投影面积之和,包括:阳台挑廊、地下室、室外楼梯等,有上盖、结构牢固、层高在
(含)以上的永久建筑。
套内建筑面积:指套内住户独自使用的面积,包括:套内使用面积、墙体面积、阳台面积。
公共建筑面积:共同占有或共同使用的建筑面积,共同使用、不可分割,包括应分摊的和不能分摊的公共建筑面积。
房屋销售面积:该套单元的建筑面积+该套单元的公摊面积
公摊面积:电梯井、楼梯间、垃圾道、设备间、公共门过道、地下室、值班室、小区服务公共用房、物业管理用房
房地产开发的前期工作
项目建议书、前期市场调研、市场定位及价值判断、价值报告、客户群体与产品定位、项目发展规划、总体规划设计
住宅规划设计的基本流程
总体规划——建筑单体设计(房型设计)——细节处理——环节规划——景观设计
户型设计:市调、需求、户型大小、功能分区、户型