文档介绍：新都市商业广场 销售推广建议
美格行商业地产顾问
2004年10月10日
一、市场状况
1、附近主要商场情况
时代购物广场
位置位于金田路与福强路交界处,2002年开业,共三层,有少量街铺,面积有八千多平方米,中低挡次
业态分布:一层经营女性用品、鱼缸、影音制品、儿童乐园; 二层经营精品、女性化装品;三层经营酒楼
租金水平150—250元/平方米·月;经营状况良好,人流在晚上8点以后明显集中
中港城(百佳)
位置石厦北二街与福强路交界处,2002年开业,共5层,面积4万多平方米,中等档次
业态分布:一层经营服装、鞋类;二层经营服装、鞋类、儿童乐园、双种子蒸品(饮食);三层经营综合日杂(食品、日用品、影音制品、家用电器);四层经营水果、蔬菜(鲜品区)
租金水平200—300元/平方米·月,经营状况良好,人流较多,以采购日用品,生活用品居多
新新商业长廊
位置位于石厦北二街,总共20多间街铺,中低档次,
租金水平150—200元/平方米·月,经营状况一般,人流较多。
福民天虹商场
位置位于福民路福田区政府旁边,2000年7月开业,面积8千多平方米,中高档次,
业态分布:一层经营皮具、皮包、钟表、首饰;二层经营超市、茶艺、工艺用品;三层经营服装;四层经营儿童乐园、灯饰、体育用品、电器
经营状况较好,人流较多,消费层次较广
万佳百货
位置位于益田路与福民路交界处,面积7千多平方米,中等档次,
业态分布:一层经营手机、珠宝、首饰、服装;二层经营综合日用;三层经营综合食品;
经营状况良好,一层人流量较少,人流主要集中在二、三层、傍晚时间较为密集
乐安居
位置位于福强路与沙嘴路交界处,2004年3月开业,,中低档次
业态分布:分两区装潢材料区:瓷砖、地板、地毯、橱柜等;精品区:洁具、高档家具、工艺品、装饰画等
租金水平100—150元/平方米· 月,经营状况一般,人流量较少
2、商业物业销售情况
曾销售过的物业主要有中港城、新新商业街、东方雅园街铺,售价以中港城较高,其他街铺每平方米约售2万余元
二、项目概况
新都市商业广场位于新洲路与福荣路交汇处
毗邻深圳最大的政府社区益田村,为中心区的一级辐射区
该项目为纯商业项目,分两期建成,,建筑面积25637平方米,目前已建成现楼;,建筑面积20000平方米,目前尚未施工。
早期项目定位为水产批发市场,经过几年的市场变化,商场经营调整,重新定位
一期商场现经营建材及家私
三、商圈分析
中心南商圈近两年才开始形成,该片区以居住为主,如皇岗村、石厦、新洲,以及深圳最大微利房社区——益田村,是名副其实的CLD。
由于本片区辐射范围广,居住人口多,消费稳定,消费水平强,为众商家所看好,片区内的商业也得到了逐步发展。
人人乐、天虹、万佳、百佳等大型百货超市相继进入,更为本片区的商业注入了活力。
随后北京国美电器、上海好美家家居等知名连锁专业市场也都纷纷抢摊该片区,丰富了该片区的商业业态,进一步加快了片区的商业发展。
目前主要的商场、大商家主要分布在福强路沿线,且主要经营百货超市及餐饮,因此也吸引消费者购物娱乐,人流较旺
六、商铺形式
目前市场上销售的商铺主要以产权式商铺居多,但随着市场的发展,投资者也越来越顾虑了,不仅考虑回报、位置,还考虑经营,未来的发展
而本项目是大商家租用,销售亦是产权式商铺,且面积较大,不象其他产权小柜台,投资小门槛低
但大商家的好处是相对稳定,有一定的市场吸引力及容易做旺
本项目的经营定位,将来业主如果收回铺位也较难自己经营,因此也是产权商铺未来要解决的问题,否则客户会难以最后决定
七、销售难点
本项目销售,主要的难点有:
1、位置
项目的位置处在新洲路的尽头,相对其他的商场在交通上处于劣势
2、经营
目前所经营的建材、家私零售,消费人流量较少不象百货超市的人流量
3、投资门槛
铺位的面积相对较大,总价较高,因而投资者首付也相应的比较大,客户首期需拿出几十万,相对目前商铺的投资市场本相门槛较高
4、回报
投资者投入较大的资金,目的也是为能得到更佳的回报,因此在租金回报上要有一定的吸引力才能令投资者愿意投资
5、信心
投资者对项目要有信心才敢投入其几十万资金,销售时要通过宣传及高戍达的实力强化市场信心,同时以前销售的客户需处理好,尽量不影响新客户的投资兴趣
八、经营问题
好美家建材超市租用新都市商业广场一层及二层,经营已有一年,但目前的人流及生意不甚理想
香江家私租用新都市商业广场三层及四层,情况较好美家好
商场整体目前是以家私建材零售,此类行业不象日用百货餐饮类经营能吸引大量人流,例如中港城,也因此致使人气不足
但此类商业