文档介绍：渤海计划·东方湾
2011年全年营销策划方案
2011年2月
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目标
实现产品价值最大化8000元/平米,实现项目较快速度销售;
提升项目在市场的占有率和影响力。
【一期销售目标曲线图】
第2批房号
消化80套
第1批房号
消化60套
第2批房号 100套
11年3月
11年4月
11年7月
11年5月
第2批房号
消化70套
第1批房号
消化40套
11年8月
往期开放房源清理
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核心问题
本报告要解决的核心问题
处在不成熟区域,配套不成熟,项目市场占有率低;
前期推广、内部配套及景观展示面未能良好呈现,项目形象不高;
在整体波动市场的大环境下,客户购买信心不足。
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本报告的思路及框架
环境分析
任务分解
目标下战略
推售计划
行事历
市场分析
项目分析
形象展示策略
服务体验策略
活动营销
推广策略
解决思路
价值梳理
营销策略
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背景:2010年伊始,楼市延续09年的上涨态势,出现部分城市的楼市上涨过快,地王频现
措施:利率调整、土地招牌挂改革、加大供给、加快保障房供给等涉及楼市的各个领域。
为应对市场出现的松动局面和巩固楼市的调控效果,各部委继续出台调控政策,“新国八条”的出台,称之为史上最严厉的政策,此举也奠定了11年的政府楼市调控基调。
调控方向
时间
措施:多次降息、税费减免等,出台一系列刺激楼市的政策。
背景:受金融危机影响,国内外经济形势不乐观,房地产也持续低迷
暖市
抑市
抑市
,新国十条的出台,标志调控进入深入期
国庆节前,各部委重拳出击,二次调控拉开大幕
4月
9月
春节前,政府再度重拳出击,力度之强、决心之大,奠定了11年的政府楼市调控基调
1月
抑市
:
背景:前期政策的效应已经逐渐被市场所适应,8月以来,部分城市的楼市出现反弹现象。
措施:房贷政策,首套房首付比例调整到30%以上, 限购政策等。
:
背景:前期政策出现缩水,市场反弹迹象明显,政府调控信心受挫。
措施:政府监管加强、二套房首付提至6成,拥有2套及以上住房的,禁止再买房等。
政策分析
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国务院新国八条
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
通知称,为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理方面入手,二套贷款,首付不低于60%,;全面限制3套购房;二手房全额税收;加大保障性住房建设
国务院新国十条
《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
通知要求遏制房价过快上涨,对首套自住房高于90平米以上的家庭,首付不得低于30%’二套房首付不得低于50%,。第三套及以上贷款:商业银行可根据风险,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
各部委组合拳
,国土部联合住建部发布通知,要求规范土地使用,打击囤地、炒地行为,增加土地供应
,财政部等两部门出台通知,要求大力支持公租房建设,广泛拓展公租房供给方式;
,三部委发布调整房地产交易环节契税
4月新政的效应逐渐消失殆尽,针对新近楼市中出现的问题,9月末的调控作了更深入的调整,为巩固、扩