文档介绍：谨呈:兰德投资有限公司
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兰德国际中心
营销执行报告
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汇报之前
经过双方前期的沟通,本次汇报主要结合市场现状及预期,参照重点写字楼项目,就项目的营销工作安排筹备,主要围绕“营销目标的制定、前期客户积累与营销阶段筹备、营销推广工作的筹备与执行、费用预估”等几方面展开工作,提出我司对于项目营销工作的部署。
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重点项目解读与借鉴
郑州国贸中心、格林融熙国际、居易摩根中心、绿地之窗、上上国际
项目解读与价值梳理
项目基础分析、 SWOT分析、客户扫描、价值体系建立
理念诠释与定位深化
理念诠释、属性定位、形象定位、价格定位
营销目标与营销控制
节点控制、营销目标、价格目标、营销阶段划分
营销执行与费用预算
营销构思、营销策略、营销推广执行、费用预算、协助事宜
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汇报目录
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紫荆山商
务板块
金东商务板块
CBD商务板块
碧沙岗商务板块
经三路/花园路
商务板块
高铁商务板块
二七商务板块
行署商务板块
商务物业分布——郑州商务市场起步较晚,物业水平参差不齐,商务办公主要集中在北部和东部区域,其中东区写字楼多为甲级或接近甲级的纯写字楼,花园路/经三路及以东区域是商务市场的核心区域
区域形象
产品档次
商务区域
商务较成熟,配套不成熟
高档
CBD外环、高铁站、新东站周边
商务与配套均成熟
高档
金水东路两侧、新政府北周边、
商务与配套均成熟
中高档
经三路-农业路-花园路商务区
稍显落伍,配套成熟
中低档
中原路-嵩山路-陇海路辐射区
不成规模,零散分布
低档
其他行政区的商住楼、住宅楼
依据聚集和发展程度,写字楼市场大致分为8个板块,其中以CBD、高铁站、经三/花园路、金东商务等4个为核心板块;
经三/花园路板块:早期金融商务中心,商务配套和氛围发展成熟,物业档次、规模形象有待提升和扩充,花园路商务已取代经三路成为这一区域的代表;
CBD板块、金东板块:开发空间基本饱和,在售产品较少,商务氛围与商务形象较高,交通有待完善;
高铁板块:未来大量供应区域,竞争激烈,同质严重,现处于启动期,2011年开始,多个项目已动工,预计2012年将形成推售高峰。
板块分析
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核心版块划分—目前郑州纯写字楼主要分为经三/花园路商务圈、CBD商务圈、金东商务圈、高铁商务圈,各版块依靠不同资源形成了鲜明的核心竞争力
CBD板块:政府规划的商务核心区,物业初具规模,后续供应不足;代表项目有千玺广场、领秀国际中心、中科金座等;客户市场大型企业为主,投资客户居多。
金东板块:新老城区过渡,区域、交通条件优越;代表项目有楷林国际、盛润白宫、升龙大厦;中型企业为主,投资、自用约各占一半。
新东站板块:未来供应主战场,具备强大的商务吸附能力;代表项目绿地之窗、原盛广场、升龙广场;客户市场投资客户居多,客户广泛,企业层中高档次。
经三路/花园路商圈:早期成熟商圈,土地资源稀缺,现仍是商务办公的主要区域;代表物业金成国际广场、招银大厦等;经三路客户定位影响力有限中小企业为主,少投资,多自用,花园路农业路沿线投资较多。
CBD商务圈
金东商务圈
高铁商务圈
经三/花园路
商务圈
板块解读
4大核心板块中,经三/花园路板块为早期主要的办公区域,由于设备及形象陈旧,区域形象亟待提升。目前区域内以招引大厦(国贸中心)为代表;
项目所处的商务区域,目前亟需提升产品档次与整体形象,我项目的出现正好弥补了这一市场趋势。
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板块特征解析——项目所处板块商务、商业、生活成熟度最高,物业使用率最高,价格目前处于中等水平,具备一定上涨空间,后续供应有