文档介绍：金地梅陇镇一期营销总结
——新型区域大盘案例
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总结报告整体思路
案例类型定性
目标回顾及检验
当时市场背景下阻碍目标的问题
解决问题的核心策略及方法
各阶段销售状况及客户分析
项目对市场的贡献及操作中的遗憾
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案例类型定性
项目案例背景
地段:位于关外发展潜力地段龙华二线拓展区,未来区域将有近300万 的居住用地,本项目为本区域首个入市楼盘。
规模:项目建筑面积42万,将分四期开发,本案例将对于一期销售总结。
产品:以市场主流两房和三房产品为主,面积区间在70-120平米。
客户:25-35岁之间首次置业者和投资者为主,福田及龙华客户占主导。
价格:片区价格上限在6500元/平米,项目目标均价6800元/平米。
新型区域大盘案例
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目标回顾及检验——目标检验
06年住宅结转10万m2,实现销售价格最大化,预计均价6800元。
销售目标
丰富金地的客户线,为金地品牌转型做贡献打造项目的影响力,树立龙华标杆形象。
品牌目标
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目标回顾及检验——目标检验
可售单位
1238
面积
127904
预计实收总价
912273133
目标均价
7000
累计已售
1228
套数比例
面积
面积比例
实收总价
已售均价
-
%
%
882,978,936
6967
-
剩余单位
10
面积
1164
剩余总价
-
剩余均价
-
【均价】——2006年10月30日实现均价6967元/平方米。
【速度】——%。
【品牌】——随着金地梅陇镇一期空前火爆销售,逾来逾得到龙华 及区域客户的认可,金地品牌成功完成跨区域发展的 第一步。
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入市市场背景
政策背景
调控
手段
间接调控手段
(市场调控)
直接调控手段
(行政调控)
调控
力度
具体
手段
;
;
;
;
、指示
弱
强
调控手段由土地、金融政策转入最直接的行政、税收手段,表明解决问题已由市场手段向政治行动转移;
无论从中央还是深圳地方政府来看,政策出台的频率和速度大大加快,显示政府希望快速扭转目前局面;
已经出台的系列调控措施如果不能显现效果,政府必定会加大调控力度,可以预计更为有力措施将会出现,直到房地产市场回复正常。
3月
11月
10月
4月
6月
5月
第一轮
第二轮
弱
强
中央政府规范房地产市场的力度持续加大,后续政策强大程度尚难判断
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入市市场背景
政策背景
2005--2006年上旬政策出台时间轴:
3月
住房按揭利率上调
稳定房价“旧八条”
11月
深圳开征
土地增值税
10月
《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》
4月
国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求
“新八条”打击炒房、炒地
6月
个人购房不足2年即转手交易,交全额营业税开始实施
5月
七部委《关于稳定住房价格工作的意见》
深圳规定
普通住房标准
《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》
1月-3月
深圳新版合同的启用
2005年
2006年
价格上限超额按3%征收契税
首付提升的指导性意见
深圳市场已出现局部偏热现象(以豪宅市场为例:价格涨幅高、投资 成份增加、三级市场观望现象加重);政府开始频繁出台政策,以限 制价格的涨幅、打压投资炒房;
如果“高烧”持续不退,预计后续的市场将会是“政策市场”