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离婚后房屋财产如何分割
房屋如果是在婚姻存续期间取得的,就属于夫妻共同财产。
根据我国《婚姻法》第三十九条释义,房改后,如何分割夫妻关系存续期间根据房改政策购买的房屋,各地做法不同,大致如下:(1)离婚双方对该房今后的市场价进行确认,一方得房,一方获取补偿;(2)双方都要房,可通过房屋置换公司置换、调剂;(3)一方要房,另一方不争,但双方对房屋当前的市场价不能达成一致,房屋暂不分割,先作为共同财产,待以后上市时再作分割;(4)竞价,由出价高的一方取得房屋,另一方取得一半价款。
同时《民法通则》第七十八条规定,财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。
公房的分割
公房承租人仅有房屋的使用权,不享有房屋的产权。因此,在离婚时,法院只会判决使用权的归属,不涉及房屋的产权问题。最高人民法院在1996 年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释,专门对法院在审理离婚案件中,分割承租公房使用权的问题做了相关规定。
(一)在夫妻结婚登记前,公房使用权已在一方名下,离婚时,另一方可否要求分割使用权?
对该问题,最高院的司法解释采取了“具体情况,具体分析”的原则。笔者分析下来,以下九种情况,房产使用权应夫妻共同享有。
(1)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的,离婚时,另一方有权要求分割公房权益。注意,这里一方取得的时间是在婚前,如果一方是在婚后取得的,不论时间长短,另一方均有权要求分割公房权益。
(2)婚前一方承租的本单位公房,离婚时,双方均为本单位职工的,也就是说,虽然夫妻双方结婚不到五年,但调到同一个单位的,另一方也可以要求分割公房权益。
(3)一方婚前借钱投资建房并取得公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的,虽然公房所购时间为婚前,但由于婚后双方共同还款,另一方也有权要求分割公房权益。当然,这里还有不清楚的地方,如婚后共同偿还了多少钱,另一方才有权提出该要求,是一部分还是全部,司法解释没有规定,实践中由法院根据案情酌情处理。
(4)婚后一方或双方取得公房承租权的,无论谁是承租人,另一方均有权分割公房权益。
(5)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋被拆迁而重新取得房屋承租权的,虽然房子是婚前一方承租的,但只要婚后遇到拆迁又换了公房,新公房的使用权益就是两个人共有的。
(6)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋。
(7)夫妻一方将其承租的本单位公房,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换公房的,也就是说,婚后调换的公房,使用权也是双方共有的。
(8)婚前双方均租有公房,婚后合并调换公房的。
(9)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是个弹性条款,法院有自由裁量权,当法院认为将公房承租权仅判给一方显失公平,或有其他严重不妥的后果时,就可以根据该条酌情处理。
(二)公房使用权判给男方,还是判给女方呢?
根据最高院的司法解释,结合实际业务经验,笔者认为,法院在该问题的处理上主要遵循以下原则。
(1)照顾抚养子女的一方。夫妻离婚,受到最大伤害的是孩子。为确保孩子的健康成长,有一个稳定的居住环境,将公房使用权判给带孩子的一方,合情合理。此外,根据最高院的司法解释,两周岁以下的孩子,一般应判归女方抚养。
(2)男女在同等条件下,照顾女方。这不是“女士优先”的问题,而是在一般情况下,离婚对女方的伤害和打击要比男方大。据调查,目前离婚率高发的年龄段有三个:第一个阶段是刚结婚两年内,进了“围城”,想出去;第二个阶段是三十五岁左右,男方事业有成,有外遇,容易离婚;第三个阶段是五十五到六十岁,觉得人生一世,也要潇洒一回,容易出轨,导致离婚。特别在第二个阶段,离婚率相当高。
(3)照顾残疾或生活困难的一方。
(4)照顾无过错一方。什么是“过错”呢,一般来说主要是指由于谁的原因造成了夫妻离婚。在实践中,主要的情形是一方有婚外情,或有赌博等不良嗜好,或道德品质败坏等。
(5)参考公房产权人(单位)的意见,决定判给男方或女方。
(三)公房使用权判给了一方,另一方能否取得补偿?
(1)如果一方无权取得公房使用权,那么也就不存在补偿问题。
(2)如果双方均有权取得公房使用权,由于使用权最终只能判给一方,因此得房方应向未得房方进行适当补偿。
(四)“适当补偿”的标准如何界定?对此,目前的法规