文档介绍：第四节居住区规划的技术经济分析
居住区是城市重要组成部分,在用地上、建设量上都占有绝对高的比重,因此研究和分析居住区规划和建设的经济性对充分发挥投资效果,提高城市土地的利用效益都具有十分重要的意义。居住区规划的技术经济分析,一般包括用地分析、技术经济指标的比较及造价的估算等几个方面。
一、用地平衡表
(一)用地平衡表的作用、内容和用地计算
(1)对土地使用现状进行分析,作为调整用地和制定规划的依据之一;
(2)进行方案比较,检验设计方案用地分配的经济性和合理性;
(3)审批居住区规划设计方案的依据之一。
(表9-4-1)
居住区用地平衡表 表9-4-1
项目
现状
规划
面积(hm2)
每人平均(m2人)
比重(%)
面积(hm2)
每人平均(m2人)
比重(%)
居住区总用地
居住用地
住宅用地
公共服务设施用地
道路用地
公共绿地
其他用地
根据1993年国家标准《城市居住区规划设计规范》(GB 50180--93)的规定:
(1)居住区用地范围的确定
居住区以道路为界时,如屑城市干道或公路,则以道路红线为界,如属居住区干道时,以道路中心线为界;与其他用地相邻时,以用地边界线为界;同天然障碍物或人工障碍物相毗邻时,以障碍物地点边线为界;居住区内的非居住用地或居住区级以上的公共建筑用地应扣除。
(2)住宅用地范围的确定
以居住区内部道路红线为界,宅前宅后小路属住宅用地;如住宅与公共绿地相邻,没有道路或其他明确界线时,通常在住宅的长边以住宅的1/2高度计算,住宅的两侧一般按3-6m计算;与公共服务设施相邻的,以公共服务设施的用地边界为界;如公共服务设施无明确的界限时,则按住宅的要求进行计算。
(3)公共服务设施用地范围的确定
有明确用地界线的公共服务设施按基地界线划定,无明确界限的公共服务设施,可按建筑物基底占用土地及建筑四周实际所需利用的土地划定界限。
(4)住宅底层为公共服务设施时用地范围的确定
当公共服务设施在住宅建筑底层时,将其建筑基底及建筑物周围用地按住宅和公共服务设施项目各占该幢建筑总面积的比例分摊,并分别计人住宅用地或公共服务设施用地内;当公共服务设施突出于上部住宅或占有专用场地与院落时,突出部分的建筑基底、因公共服务设施需要后退红线的用地及专用场地的面积均应计人公共服务设施用地内。
(5)道路用地范围的确定
城市道路一般不计人居住区的道路用地,居住区道路作为居住区用地界线时,以道路红线的一半计算;小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算,其中包括人行便道;公共停车场、回车场以设计的占地面积计人道路用地,宅前宅后小路不计人道路用地;公共服务设施用地界限外的人行道和车行道均按道路用地计算,属于公共服务设施专用的道路不汁人道路用地。
(6)公共绿地范围的确定
公共绿地指规划中确定的居住区公园、小区公园、住宅组团绿地,不包括住宅日照间距之内的绿地、公共服务设施所属绿地和非居住区范围内的绿地。院落式组团绿地、开敞式组团绿地的用地界线的划定参照图9-4-1。
二、技术经济指标
一般包括内容见表9-4-2
居住区的技术经济指标 表9-4-2(a)
项目
居住户数
居住人数
总建筑面积
住宅建筑面积
平均层数
住宅建筑净密度
单位
户
人
万m2
万m2
层
%
表9-4-2(b)
项目
住宅建筑面积毛密度
住宅建筑面积毛密度
人口净密度
人口毛密度
容积率
每公顷土地开发费(测算)
单方综合投资(测算)
单位
m2/ hm2
m2/ hm2
人/ hm2
人/ hm2
万元
万元
(一) 平均层数
是指各种住宅层数的平均值. 一般按各种各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。其计算公式如下:
[例] 已知各种层数住宅的建筑面积,
各种层数基底面积:
(二)住宅建筑净密度
住宅建筑净密度主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求。因此住宅建筑净密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关,在同样条件下,一般住宅层数愈高,住宅建筑净密度愈低。
(三)住宅建筑面积净密度
(四) 住宅建筑面积毛密度
(五)人口净密度
(六) 人口毛密度
(七)容积率
(八)住宅用地指标
住宅用地指标决定于四个因素
(1)住宅居住面积定额(m2/人);
(2)住宅居住面积密度(m2/人);
(3)住宅建筑密度(%);
(4)平均层数。
三、居住区总造价的估算
居住区的造价主要包括地价、建筑造价、室外市政设施、绿地工程和外部环境设施造