文档介绍：上海松江新桥别墅项目
可
行
性
研
究
报
告
目     录
第一章总    论                              
第二章投资环境研究                         
第三章市场研究                          
第四章项目地理环境和附近地区竞争性发展项目                        
第五章规划方案和设计条件            
第六章建设方式和进度安排                          
第七章投资估算和资金筹措                          
第八章项目评估基础数据的预测和选定
第九章项目经济效益评价
第十章风险分析
第十一章研究结论和建议
第一章总论
一、项目背景
1、项目名称:上海松江新桥别墅(暂定名)
2、可行性报告编制的依据:
(1)《城市居住区规划设计规范》
     (2)《上海市工程建设规范》
     (3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
     (4)《住宅设计规范》
     (5)《住宅建筑设计标准》
     (6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
     (7)《城市道路绿化规划及设计规范》
     二、项目概况
1、地理位置:
该项目位于上海市松江区新桥镇,东邻明华路,南至明中路,北依砖新河,西望九新路。该项目紧邻上海知名的莘闵别墅区,是上海西南部中高档楼盘集聚地之一。
2、建设规模与目标:
土地面积:489亩(326000平方米)
             容积率:
             开发周期:2年6个月(暂定)
             土地价格:人民币118万元/亩
              建筑面积(预计):总建筑面积:237980平方米
3、周围环境与设施:
(1)松江区位于长江三角洲内上海市西南部,在黄浦江中上游,沪杭铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、同三国道等干线,形成纵横交错的道路交通网,黄浦江横贯东西,提供便利的水运条件。
(2)毗邻建设中的地铁9号线,距地铁1号线莘庄中转枢纽不足10公里。
(3)距上海火车站、虹桥机场、外滩、浦东陆家嘴等中心区域均在40公里范围内,30分钟车程可达。
(4)与上海影视拍摄基地、佘山国家旅游度假区、松江大学城处于同一区域内,具有良好的自然环境和文化氛围。
4、项目SWOT分析
优势及机会
           (1)该项目地处上海最具发展潜力的地段之一,紧临日臻成熟的莘闵别墅区,该地段现将成为上海最佳的居住区域之一。
           (2)近几年,上海稳步发展经济,加快市政建设步伐,使得该区域的房地产具有一定的升值空间。
           (3)该区域其它别墅的大规模成功开发,为该项目的房价定位提供了市场认可性。
            (4) 该项目所在的松江区拥有国家级出口加工区、旅游度假区、科技园区,是上海市“十五”发展计划唯一的建设示范新城,对项目有促进作用。
 (5) 场地已经达到“三通一平”标准,获得土地后可直接开工建设,可节约建设周期,避免市场风险。
劣势及威胁
    (1)2004年10月29日和2005年3月17日,,央行在不到半年的时间里,两次上调个人房贷利率,力图平抑房价、打压房地产市场,从中央的宏观调控的过程中,有可能再出台影响房地产投资的其他政策
(2)2004年3月,上海出台《关于预售商品房转让问题的决定》,明确规定自同年4月26日起,预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。
(3)2005年3月5日,上海市政府紧急出台《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产持续健康发展的若干意见》,分别从信贷、税收、信息建设、市场监管等方面限制投机性购房行为。两天后,上海市政府再次发出《上海市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》,规定上海市个人购买普通住房,居住不满一年出售的,要按销售价与原价的差额征收5%的营业税,%的城建税、教育费附加和河道整治费。
(4)上海房地产市场深受外地资金影响,各银行一致提高外地人购房首付比例,影响投资者热情。
(5),一般只能建设联排或者叠拼别墅,与独幢别墅相比,容积率过高, 影响别墅景观。
第二章投资环境研究       
上海地处长江三角洲前缘,东濒东海、北接长江、南临杭州湾、西邻江、浙两省。地理位置十分优