文档介绍：碧桂园专题研究
世联研究案例
[关键字]:
远郊大盘、碧桂园
[简介]
介绍了项目的基本状况、开发模式
2
研究内容、方法与目的
研究内容
碧桂园发展沿革与现状(规模、布局……);
碧桂园产品线研究(产品组合、风格、景观营造、配套安排……);
碧桂园开发模式研究(取地策略、节奏与周期把控、商业经营方式、核心竞争力……);
碧桂园山湖城案例研究。
研究方法
归纳法+个案研究,定性研究为主
研究目的
明确本项目与碧桂园山湖城的相互关系,并明晰碧桂园模式对于本项目的借鉴意义。
碧桂园对周边项目是利好还是威胁?
如何有效利用碧桂园的资源条件?
如何塑造项目之于碧桂园的竞争优势?
3
碧桂园成立于1992年,至今已发展成为年销售额175亿,全国布局的品牌房地产开发企业
至2008年上半年,碧桂园已拥有51个处于不同发展阶段的房地产开发项目,其中26个位于广东省内,其他分布于湖南、湖北、安徽、江苏、辽宁、内蒙古等省份。
2008年中碧桂园全国布局图
将五星级服务引入社区经营和物业管理
1992
企业创立,开创教育地产模式
1994
成功开发顺德碧桂园,奠定标准范本
1998
进军广州,开创广式大盘营销模式
1999
开发均安碧桂园,进军主题休闲地产
2000
开发凤凰城,引入白金五星酒店,全国地区销售第二
2002
开拓省外市场,进军长沙
2005
开始全国扩张,大规模取地布局
2006
公司于香港上市
2007
企业发展大事记
发展概况
4
自创立以来其销售业绩持续上涨,但随着市场形势的调整,逐步面临较大的经营压力
整体业绩在2007年之前快速上升,08年受市场大势影响增长速度迅速放缓,相较于320亿的目标,08年碧桂园仅完成不到60%;
相较07年而言,预计08年碧桂园利润将明显下降,一是以回款为导向的降价倾销,;
从08年前9月的开发量安排看,碧桂园持续下调待开工面积,定下以销定产的开发策略,以缓解资金链上的压力。
碧桂园近年的经营业绩
2008年1-9月碧桂园销售额(亿元)
2008年1-9月碧桂园开发量安排
发展概况
5
~,建筑形态以别墅+多层或高层的混搭物业为主
产品分析
项目
占地规模
容积率
物业类型
池州碧桂园
2200亩
双拼、联排、多层、小高层、高层
咸宁碧桂园
1000亩
双拼、联排、多层、小高层、高层
华南碧桂园
近2000亩
独栋、双拼、联排、多层、小高层、高层
碧桂园凤凰城
2800亩
独栋、双拼、联排、多层
安庆碧桂园
4500亩
-
双拼、联排、多层
长沙碧桂园威尼斯城
3000亩
独栋、双拼、联排、多层
沈阳碧桂园
5000亩
双拼、联排、多层、小高层、高层
泰州碧桂园
3000亩
双拼、联排、多层、小高层
阳东碧桂园
1492亩
双拼、联排、多层
兴安盟碧桂园
2000亩
独栋、双拼、联排、多层
6
建筑风格上以简约欧式为主,营造风情化的整体特征
咸宁碧桂园
顺德碧桂园
华南碧桂园
沈阳碧桂园
产品分析
7
产品线跨度较大,物业形态丰富,户型面积区间较广,涵盖各个层面的需求
双拼别墅
建筑面积约155-622平米,户型3房2厅到8房3厅;
分设前、中、后三面私家花园;
层层退台设计,最大营造居住舒适度;
首层40平米超大客厅设置,与花园相通;
多个超大观景露台设置,可观山景湖景。
联排别墅
建筑面积约170-345平米,户型3房2厅到5房2厅;
大小相宜的庭院,独立车位,写意露台;
阳光中庭设计,有机结合室内外景观;
主卧独立分层,套房设计,注重空间的私密性。
花园洋房
建筑面积约74-128平米,户型2房2厅到3房2厅;
依山或环水而建,视野开阔;
室内布局合理,方正实用;
主人套房设计,提高主卧舒适度。
以山湖城产品为例——
产品分析
8
户型尺度整体偏向舒适化,别墅物业实现大面积赠送,充分体现性价比优势
产品分析
双拼户型面积在280~350平米,赠送面积多在100平米以上,以花园面积为主
典型户型——
南沙碧桂园、华南碧桂园、顺德碧桂园等多个项目的花园面积与别墅建筑面积比为1:1
碧桂园产品通常在总价控制的原则下保证舒适化的户型尺度,符合其面向改善型需求客户的特征;
利用其地地价优势,别墅物业通常提供大面积的花园附送,体现性价比;
不通过营造额外的构造进行面积赠送,以降低成本,加快工期。
9
景观