文档介绍：前言
  目前,国内一些开发商或知名代理公司纷纷把目光集中到一些三线城市,动则十几万平大盘横空出世,那么如何操作好三线城市楼盘开发,将前沿楼市操盘经验成功复制嫁接呢?
 笔者去年曾在我米海华名园的全程营销工作,创下一期5万平米多层全部130-198平米大户型认购3天抢购一空的热销神话,且当时认购条件远远达不到国家正常要求,所收定金几乎接近总房款50%,整体均价高出当地房价500-600元/平米,成为当地房地产界的精典案例。
 下面,重新回顾海华名园的开发背景,设想一下当时任务的紧迫性和艰巨性。
 河津市海华名园的开发商——河津市海华房地产公司,是当地高家湾村2005年成立的村办企业。和全国各地的城郊村镇一样在我国现代化的进程中,该村已搭上了城市化的头班车,但由于前几年村经济发展主要靠技术相对落后、环境污染严重的焦化产业。随着河津市环境整治力度加大,污染严重的焦化产业逐渐被关闭,的可持续发展受到了严重挑战。随着产业调整的推进,高家湾村的村民的年收入停滞不前,村里的各种内部矛盾也日益尖锐。如何提升高家湾村的经济实力?如何满足3000多村民持续增加收入的不断要求?是摆在村委领导面前的难题。
 河津市“十大杰出青年”——高家湾村支书赵红生,在村内各种矛盾日益激化的复杂形式下,临危受命,成立了“海华房地产有限公司”,同时停止对外出让出租土地,启动了占地200亩、建筑面积达30万平方米的“海华名园”,挑起了带领全村村民奔小康的历史重任。
 “海华名园”房地产项目就是在这样的背景提出来的。对于刚成立不久的海华房地产公司,要运作如此大的房地产项目,难度可想而知。
 我国中小城镇的房地产开发的一般模式是:首先组团出去广东、上海考察一周,再找一家建筑设计院进行设计,然后再找一家施工单位施工建房,自己就可卖楼了。  
  事实上, 山西河津市和全国其他中小城镇一样,其房地产开发均是用这一粗放和原始的并带有计划经济痕迹的开发模式。当初,海华房地产公司也按这一模式操作的。等上海一家甲级建筑设计院拿出的概念方案后,这位具有较强现代意识和见多识广的村支书兼村长、海华房地产公司董事长兼总经理的赵红生先生,总觉得方案有些不对头,经过与相关朋友了解,原来是项目设计前没有经过市场科学的调查和专业的定位策划,原设计带有很大的盲目性和随意性。他意识到如继续按原来模式操作下去,将有极大的市场风险。一个新开办的村办房地产公司要在河津这一只有十几万常住人口的小城市成功开发建筑面积达30万平方米的大项目,要树立海华企业品牌、将海华企业做大作强,就必须聘请沿海地区专业地产营销策划公司。
  于是,就有了笔者在国内著名城市运营专家——深圳市因特利景公司执行董事李巧力博士(李博士专注于我国区域经济发展研究及中小城镇建设战略研究领域,首创“小城镇地产项目全程营销”理论模式,在城镇规划建设、城市运营、房地产项目策划及营销、品牌策划、企业战略管理等方面均具有大量的实践案例和丰富的研究成果。)的感召下,与项目组共赴山西,奋战三个月,于2006年9月底提前完成了一期5万平米销售工作,取得了历史性的突破进展。可以说,没有当时的因特利景,就没有现在的海华名园。
  下面,笔者将结合业界同仁观点和个人心得,整理成文,以请教方家。
一、三线城市划分
 根据房地产行业在全国城市发展的状况,通常把最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市;而一些发达的省会城市如合肥、杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市;习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等以及县级市和县城就划分为三线城市。
(一)目前城市地产开发呈现四级梯队层次:
第一层次:“超级城市”,人口在1500万左右,如北京、上海、广州、重庆。
第二层次:“一级城市或中心城市”,市区人口在500万—1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。
第三层次:二级城市,市区人口在100万—500万之间,主要是地级城市。
第四层次:三级城市,市区人口在50万—100万之间,主要是县级城市。
(二)城市人口聚集形式:
1、第一级流动形式:农村人口城镇化
乡村人口流向:→乡镇→县镇
2、第二级流动形式:地区性城市中心化
县城流向:地级城市(生活、居住、学习、工作)
这一流动,使地级城市人口迅速扩大,这是中国流动最快的人流导向,也是农村人口演化成城市人口的标志。
3、第三级流动形式:区域性城市中心化
地级城市人口流向:省会城市
这一流动,使原来的省会城市人口迅速攀升,形成新的区域中心,省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。
二、做好三线城市深度调研
 由于三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一、二线城