文档介绍：第六章土地利用管理
土地利用管理的理论依据
土地利用和土地利用管理
土地利用管理
建设用地、未利用地开发利用管理
土地利用总体规划
土地用途管制
土地利用监督与调控
土地利用管理的理论依据
土地肥力和土地报酬原理
一、土地肥力原理
土地肥力是指土地提供或协调植物生长发育所需水分、养分、空气、光能和热量的能力。它包括自然肥力和人工肥力,自然肥力与肥力人工两者综合形成经济肥力。具有经济肥力的土地能够提供较大数量的产品。
二、土地报酬原理
土地报酬递减律是指在技术等其他生产要素不变的前提下,对相同面积的土地不断追加某种生产要素的投入所带来的报酬的增量(边际报酬)终将出现减少,及至负增长的普遍现象(p157的例子)。
报酬的类型
总报酬:对土地报酬而论,即为土地的总产量(Total Product,),系指变动资源不同投入量是各次产量的总和。
平均报酬:为平均产量(Average Product),指每一变动资源所产生的总产量,即总报酬除以变动资源投入量。
边际报酬(Marginal Product):是指每增加一个单位变动资源所增加总产量的数额,即是变动因素增加时所引起的总产量的变动率,故边际产量就数学形式而言,可视为生产函数的一级导数。MP = △TP / △L
边际报酬曲线
平均报酬曲线
总报酬曲线
第一阶段
第二阶段
第三阶段
O
L
Q
R
I
N
T
报酬
劳动
递减的阶段分析
土地报酬递减律告诉我们,在进行生产时,并不是投入越高越好,而是有一个度,这个度,即是我们通常所说的对土地的集约利用度。
地租地价理论
一、地租理论
地租在英文和法文中的意思是报酬或收入,是指由土地而产生的报酬,即狭义地租。
现代西方经济学对地租的概念有了更为广泛的理解。认为任何生产要素的利用,如土地、资本、劳动及至管理等,凡生产所得超过某项数额,且有超额剩余,即被称为地租,这是广义地租。
二、地价理论
(一)土地价格概念
地价:土地价格是资本化了的地租。不是对土地实体的购买价格,而是对土地预期收益的购买价格,其实质是土地未来地租的资本化,即土地价格= 地租/ 资本化率。
我国土地所有权归国家所有,不能进入市场,进入市场的只能是土地使用权及其相应的产权,如收益权、租赁权、抵押权等。因此进入市场的土地的价格实质是具有一定年期限制的土地使用权价格。V = a/r[1 - (1+r)-n](或实际是地租?地租的产生和存在是土地所有权的垄断及所有权与使用权的相互分离,土地使用权价格就是按现值计算的一定年数地租总额。)
(二)土地价格形成的特点
①土地价格是一种权益价格。(土地买卖实质上是一种财产权利而不是财产实体的买卖)
②土地价格不由生产成本所决定。(土地是一类自然物,不是人类劳动的产物)
③土地价格具有增值性。(建筑物回随着时间的推移而发生不同程度的磨损,但土地不会,由于土地的稀缺性导致土地供应的有限性,故有明显的增值性)
④地价具有明显的区域性。(由于土地空间位置的固定性,土地市场是一类典型的不完全市场)
(三)地价的控制因素
①总体因素(宏观因素):对广泛地区地价的高低的影响因素。如经济发展速度、城市化状况、社会安定状况、土地政策、土地投机等。
②区域因素:对某地区地价高低有影响的因素。如区位、交通条件、经济繁荣程度、人口密度、治安状况、环境质量等。
③个别因素(微观因素):宗地的面积形状、区域中微观区位、宗地的环境质量、宗地的市政设施条件、城市规划限制等。