文档介绍：第7章智能楼宇综合管理系统
范国伟
安徽工业大学
物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出的产物,随着中国的城市经济体制改革,中国的物业管理从20世纪40年代后期的房屋管理到80年代兴起的市场经营型的物业管理,“物业管理”在中国已是一个得到政府和社会认可的新兴行业和一项富有创意的管理实践。
智能化住宅小区建设时应该遵循“管理是保障”的原则,没有高质量的住宅小区智能化管理,就不可能充分发挥住宅小区智能化的功能效果。
科学高效的管理是智能化的真正内涵。为此,作为智能化住宅小区的实际管理者—物业管理公司应该应用现代化的计算机管理手段,使物业的硬件管理结合软件管理,为物业管理走向现代化、制度化及规范化创造条件。
小区物业计算机管理系统的硬件部分由计算机网络及其他辅助设备组成,软件部分是集成小区居民、物业管理人员、物业服务人员三者之间关系的纽带,对物业管理中的房地产、住户、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维修信息资料进行数据采集、加工、传递、存储、计算等操作,反映出物业管理的各种运行状态。物业软件应以网络技术为基础,面向用户,实现信息高度共享,方便物业管理公司和住户的信息沟通。
物业管理各子系统
(1)房产管理
(2)财务管理子系统
(3)收费管理子系统(物业管理/租金/服务等收费)
(4)图形图像管理子系统
(5)办公自动化子系统
(6)查询子系统
(7)服务子系统
(8)维护管理子系统
(1) 三表远传自动抄收系统
本小区住宅采用三表自动抄收远传系统,每户设计一块电表,一块气表,二块水表系统通过管理机完成对小区内各耗能表数据的采集,通过电力线载波,由载波终端机传送到物业管理中心,完成对数据的的抄收、管理。管理机安装在智能电表箱内,可接入8块耗能表。电表直接在电表箱内连至管理机,水表和煤气表由住户家中引线至电表箱,再连至管理机。载波终端机安装在变压器房内,该终端机可连接多个变压器供电范围内低压电网上的每个管理机,并对其自动调相进行数据双向通讯。系统总控管理站安装在物业管理中心,进行小区内用户电量、用气量、用水量的信息采集、存储、统计与综合管理。电力公司、煤气公司和自来水公司可以通过电话MODEM或数据网络传输取得相应的资料。
(2) 停车场自动管理系统
通过利用高度自动化的机电设备对停车场进行安全、有效的管理,满足整个小区的住户和管理者对停车场效率、安全、性能以及管理上的高要求。
(3) 紧急广播与背景音乐系统
背景音乐系统主要在小区中心绿地、喷泉广场、地下车库、小区主要通道等处进行设置,控制中心由广播控制室和消防控制室组成。广播控制室用于日常背景音乐的播放及紧急事件的广播,消防控制室用于发生火灾时,强制切入广播相关事宜。
(4) 公共设备集中监控系统
①排水监测系统
监视给水泵、排污泵、排水池(水泵均按1用1备计).
监控水泵的运行状态和故障报警。当水泵发生故障时,自动投入备用泵。
监控水泵运行状态,根据水池液位高低自动启停水泵。并根据水泵运行时间,自动确定运行与备用泵。
(4) 公共设备集中监控系统
②配电检测系统
监测低压进线电压、电流、有功功率、功率因数、频率等参数。
监测变压器超温报警。
监测低压母线断路器的状态