文档介绍：PART1 市场及竞争
市场供销分析
主要竞争分析
区域四大机会
2012年1-2月荥阳市商品房销售下降逾5成
受持续严格的国家房地产市场调控政策及房地产信贷政策的影响,1-2月,荥阳市新批准商品房预售项目 3个,批准预售面积4 .77万平方米,%。商品房买卖合同备案260套、%,荥阳户籍以外人员购房仅有11套、%,其中商品住宅备案250套、%;商品房销售额12923万元,%;,%,%。
新闻动态
荥阳市地产销量大幅下滑,单价同比、环比均保持上涨。
信息来源-荥阳房管局
2011年,国家实行了“史上最严”的房地产市场调控政策;2011年12月12日召开的中央经济工作会议又明确2012年全国要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归;今年3月5日,温家宝总理在全国“两会”上提出要“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归”。其间,安徽芜湖、广东佛山等地曾对当地房地产调控政策进行“微调”,但均迅即被国家住房和城乡建设部一一叫停,住房和城乡建设部有关负责人表示绝不允许地方政府在房地产调控上与中央唱反调。
延续调控
政策大势
信息来源-荥阳房管局
目前,荥阳市大部分金融机构执行的房贷政策是:首套房首付款比例为30%,贷款利率在基准利率基础上上浮10%;郑州银行执行的是首套房首付款比例为50%时实行基准利率,首付款比例为30%时贷款利率按照基准利率上浮10%;工商银行、农村信用社执行的是首套房首付款比例为30%,贷款利率为基准利率。
执行政策
政策大势
信息来源-荥阳房管局
市场量价分析
2009年-2011年度荥阳商品房销售面积及价格同步增长。
荥阳市地产目前处于发展速度较快阶段,09年-10年,价格大幅增长;2011年依然保持稳步增长。2012年部分高端楼盘均价增至4000甚至以上,市场刚需信息强烈。
市场量价分析
09-11年荥阳市部分楼盘价格走势(元/㎡)
上表价格为全年均价
荥阳住宅类物业供需(万㎡)
2008-2011年荥阳住宅类产品投放及去化
市场量价分析
2008年供大于求,2009年供不应求,约消化两年的存量,2010年供求基本持平。年去化约50万方
2011年荥阳市商品房余量约为14万平方米, (2012年1-2月,荥阳市新批准商品房预售项目3个,)
供求比约为1:,目前市场销售房源主要以前期库存和新增预售为主,目前在售约有19万方。
本表“去化量”含有07年之前的余量
荥阳市商品房住宅均价
年份
价格(元/㎡)
2007年
1850
2008年
2000
2009年
2300
2010年
3000
2011年
3300
荥阳市2011年商品住宅销售均价为3300元/㎡,而该价格在2007年仅为1850元/㎡,%,尤其是2009-2010年,%;
2008年荥阳市商品房销售面积30万㎡,2011年去化52万㎡,年均增长率为30%,则供给量则由最低的2009年的22万一跃增至11年的66万方,增幅约300%,年增长率约为100%。
近三年年均去化量约为50万方
市场量价分析
荥阳市商品房住宅均价
年份
供给量(万㎡)
去化量(万㎡)
2008年

30
2009年

2010年

2011年

本表“去化量”含有07年之前的余量
走势描述
2012年1-月2月,受持续严格的国家房地产市场调控政策及房地产信贷政策影响,荥阳市商品房供应同比下降约30%,商品房销售同比下降50%以上,房地产开发企业融资难度加大,市场观望心理较重
荥阳2012市场分析
信息来源-荥阳房管局