文档介绍：深圳某尾盘营销建议书
深圳某尾盘特征分析
楼层较高
户型偏大
价格较高
使用年限偏短
东门-螺岭周边物业销售情况对照分析
周边物业的几个特征
罗湖物业供求状况分析
罗湖在售楼盘对比状况分析
深圳某尾盘营销调整建议
户型拆小
价格调低
营销建议要点
附录:港人在深置业利好因素归结
一、深圳某尾盘特征分析
根据《售价》、平面图及其他相关调研材料,可知保留单位具有以下几个特点:
(一)楼层较高
保留单位中,分布在不同楼层、户型的单位共有15套,其中10层以上(含10层)的单位12套,比例为80%,10层以下的单位3套,比例为20%。但这一数据与售楼处现场人员提供略有偏差,现场销售人员反映未售单位仍有30余套,另有一部分单位为发展商自用,未售部分均为大户型。
楼层分布及比例表
楼层
座别/楼层/房号
比例(%)
10层以上
(含10层)
A座:25K,22J,16C,13H;
B座:28L,24K,22I,21F,15E,14C,14A,10F
80
10层以下
A座:7C,6F;
B座:9G
20
合计
15
100
(二)户型偏大
保留单位中,面积在74—100㎡的单位6套,比例为40%,100㎡以上的单位9套,比例为60%。
面积分布及比例表
面积
座别/房号/面积(㎡)
比例(%)
74—100㎡
A座: 16C/;13H/;7C/;
B座: 14C/;14A/;9G/
40
100㎡以上/含100㎡
A座:25K/;;6F/;
B座:28L/;24K/;22I/; 21F/;15E/;10F/
60
合计
100
(三)价格偏高
深圳某尾盘单位中,均价最高的是A-25-K单位,折前均价为16,678元/㎡,按照首期3成付款,8折优惠后的价格为13,342元/㎡;均价最低的是A-7-C单位,折前均价为13,062元/㎡,按照首期3成付款,8折优惠后的价格为10,450元/㎡;售价表中所反映的可售总面积为1,㎡,总售价29,161,458元,折前均价为14,969元/㎡,8折后均价11,975元/㎡。
价格参考表
价格项目
折前均价(元/㎡)
折后均价(元/㎡)
均价最高单位
A-25-K:16,678
13,342
均价最低单位
A-7-C:13,062
10,450
总价款(元)
29,161,
总面积(㎡)
总均价
14,969
11,975
(四)使用年限偏短
自1993年获得土地使用权开始,实际使用年限只有50年,那么到现在为此,剩下不到42年的使用权,实际使用年限偏短,加之房屋建成后按年均2%的折旧率进行折旧的过程,所以综合估价时,不得不充分考虑10%以上的折价因素。
二、东门-螺岭周边物业销售情况对照分析
(一)周边物业的几个特征
周边物业存在着区域性概念化明显的投资化特征:
口岸概念
该类物业基本位处深圳的几个通关口岸,借助口岸港人、物流、配套、自然景观等综合优势,构造以外销型为主的小户型物业,形成了大量配置高档、业绩突出的代表性楼盘,如金鼎大厦、旺业豪园、云峰豪园、长丰苑等等。
商务概念
该类物业基本位处深圳商务活动发达的区域,为满足往返特区与内地、深港两地的商务人员所特设,定位的立足点和广告销售的重点都放在商务中心、“三流迅速(人流、物流、信息流)”这一卖点上,代表性楼盘有金园、聚龙大厦、源兴居、名仕阁、TCL阅读缤纷、汇展阁等等。
投资概念
投资概念类物业多半居于人口众多的区域(如工业区等),本身无配套或少配套,对周边市政配套的依赖性非常强,但市场对物业的短期需要也比较大,有良好的租赁需求,出租率高、回报快,是该类物业典型的特征和诉求重点,如八卦岭、泥岗一带,是小户型投资概念的代表性区域,翠竹路华达园某一业主,一次性购买100多套,投资行为非常明显。
(二)、罗湖物业供求状况分析
1、外销市场“领头羊”地位开始动摇
罗湖、文锦渡、沙头角等都是外销楼盘的聚集之处。罗湖以其便利的交通环境,岭南的风俗文化,吸引了大批的香港人聚集于此。其中,有不少是当年生活在这里的原居民。这些天时、地利使得罗湖成为香港人最集中的地方,90年代初就有人“嗅到”香港人回流置业的趋势,那时开始,罗湖关口附近就有人开发针对香港市场的楼盘,也是深圳早期外销盘的起源地。经过十多年的发展,该区楼盘林立,基本上形成了一种港式生活的模式,无论从