文档介绍：第2组:房地产开发类企业税务筹划
一、企业的业务是什么?
企业业务为房地产开发,房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工。业务有合作建房,代理建房,自已开发。
二、涉及的税种有哪些?
(一)房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)
税:营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税 企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费:教育费附加
(二)各种税率
1、营业税:税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。
(二)各种税率
4、印花税: (1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同,适用税率为千分之一; (2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据, 税率为万分之五; (3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三; (4)借款合同,税率为万分之零点五; (5)对记录资金的帐薄,按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花; (6)营业帐薄、权利、许可证照,按件定额贴花五元。
(二)各种税率
5、个人所得税: 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 计算公式: 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收入-3500-“三险一金” 6、所得税 (1)所得税的征收方式有两种:查帐征收和核定征收。 (2)如果属于核定征收的,按收入计算缴纳所得税。 计算公式: 应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率 (3)如果属于查帐征收的,按利润计算缴纳所得税。 计算公式: 应交所得税=利润总额*所得税税率 (4)所得税税率: 一般企业所得税的税率为25%, 符合条件的小型微利企业,减按20%的税率征收企业所得税。 国家需要重点扶持的高新技术企业,减按15%的税率征收企业所得税。
(三)四个阶段
取得土地环节( 房地产开发企业在项目开发前,通过各种途径获得国有土地使用权,涉及到的地方税种主要有:契税、耕地占用税、印花税。)
:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规定)。
(土地出让或转让合同):对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。
:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3%。契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
(三)四个阶段
二、设计施工环节
(设计合同):建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同,按收取费用万分之五贴花。
(建安合同):建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同,按承包金额万分之三贴花。
(借款合同):银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。