文档介绍：土地增值税
主讲人:潘颖
本章内容
一、土地增值税基本内容
二、土地增值税应纳税额的计算
一、土地增值税基本内容
(一)纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
一、土地增值税基本内容
(二)征税范围
土地增值税的征税范围包括:(1)转让国有土地使用权;(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。
属于土地增值税的征税范围的情况(应征)
不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)
免征土地增值税的情况
(免征或暂免征收)
(1)出售国有土地使用权
(2)取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售的
(3)存量房地产买卖
(4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)
(5)单位之间交换房地产(有实物形态收入)
(6)投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资
(7)投资联营后将投入的房地产再转让
(8)合作建房建成后转让
(1)房地产继承(无收入)
(2)房地产有条件的赠与(无收入)
(3)房地产出租(权属未变)
(4)房地产抵押期内(权属未变)
(5)房地产的代建房行为(权属未变)
(6)房地产重新评估增值(无权属转移)
(1)个人互换自有居住用房地产
(2)合作建房建成后按比例分房自用(3)与房地产商无关的投资联营,将房地产转让到投资企业
(4)企业兼并,被兼并企业将房地产转让到兼并企业中
(5)国家征用收回的房地产
(6)个人转让居住满五年以上的房地产
(7)建造普通标准住宅出售(符合条件)
【例题·单选题】
下列各项中,应当征收土地增值税的是( )
【答案】A
【解析】A应当征收土地增值税;B不属于土地增值税的征税范围;C、D暂免征收土地增值税。
一、土地增值税基本内容
(三) 税率
土地增值税采用四级超率累进税率。是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率(%)
速算扣除系数(%)
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%至100%的部分
40
5
3
超过100%至200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
二、土地增值税应纳税额的计算
计算公式:应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)
或应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
二、土地增值税应纳税额的计算
(一)增值额的确定
增值额=应税收入-扣除项目
纳税人转让房地产取得的收入,包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。
企业情况
转让房地产情况
可扣除项目
房地产开发
企业
转让
新建房
(包括地价款和取得土地使用权时按政府规定缴纳的费用)
(包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用)
(1)纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明:
最多允许扣除的房地产开发费用=利息(不包括加息、罚息)+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%
(2)纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明:
最多允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%
(1)营业税(2)城市维护建设税和教育费附加
(加计扣除)
可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%