文档介绍：买房卖房如何念好理财经
“国五条”新政出台后,不少持有多套房子的业主和有意买房者为规避承担20%个人所得税,忙不迭地买房卖房。数百万元的房价不是小数目,如何买到有性价比的房子,如何把房子卖出一个比较好的价位,都有一本理财经。
低开高走买家反感
杨小姐在3月初挂牌出售一套二室二厅,挂牌前她特意查询了一下安居客,发现同小区有2套同房型住房挂牌,一套售价250万元,一套售价280万元。她打电话到这家房产中介公司,工作人员告诉她: 250万元那套已经出售, 280万元那套因为价格太高已经挂牌一个多月了还无买家。最终,她听从中介建议挂牌260万元。隔天即有客户上门看房,转身中介打来电话: “客户不还价,快来签合同。”这让杨小姐顿生疑窦,是不是卖得太便宜了?
怕中介蒙自己,杨小姐自己到百姓网上自售住房,开价280万元。当天不下10多家中介公司来电,毛遂自荐为杨小姐推介。从第2天起,看房人络绎不绝,最多一天有40多人看房。过后有意向的买家有10多人,杨小姐以为卖房是三只手指捏田螺稳拿,谁知道,众买家还价都低于260万元,有的更还价到240万元。中介也明里暗里指责她价格太高。
真高了吗?杨小姐抽空到家附近的几个中介公司想打探一下,结果发现,自家这套房都被这几家中介公司贴在门口最醒目处,店长高调推介,理由五花八门,有的是
“业主移民,降价急卖”,有的是“业主经商缺钱,亏本卖房”,有的是“业主为避税大幅降价,原来在我处挂牌310万元”……这些推介理由更让她觉得自己的挂牌价不算高,但中介却振振有词道: “不这样写怎么帮你推介?”这下她有点明白了:中介公司推介的“移民便宜卖房”、“经商亏本卖房”等等都是忽悠买房者的,买房人还当捡到了便宜。
后来,有几个实诚的中介好心告诉杨小姐,同小区挂牌的250万元那套房是去年10月成交的,中介没有撤销信息; 280万元那套也已经在上个月原价售出。这下,杨小姐更觉得自己的价位并不离谱。但奇怪的是,好几个意向买家已经准备签约了,中介都已经打来电话约定第2天交订金,但当天早上又取消了,原因不约而同:知道杨小姐之前挂牌260万元,如今又坐地起价到280万元,买家心理不平衡,觉得买亏了,因此决定“再看看”。
一位有经验的中介告诉杨小姐, 280万元的开价并不高,但她错在低开高走,除非是地段好、小区好、房型好的三好房子,一般来说,像她这样已近20年房龄的老房子老小区,房型本身就有不少缺陷,比如朝向、暗卫等,买房人本来就容易产生动摇心理,因此比较适宜的是高开低走,以诱人价格促使买家签约,不然很容易引起买家的逆反心理,本来想买现在也不买了。
支招:杨小姐之所以低开高走,缘于对市场行情不了解。其实她可以通过2种方法了解自己的开价是否合理。一是乔装买房者,向中介机构了解自家所在小区同房型的房价,一般而言,中介会稍报高一点,杨小姐可根据中介报价挂牌,也可以比中介报价稍低一点挂牌。二是看看房人多不多。即便杨小姐以280万元挂牌,看房人还是纷至沓来,可见她的报价并不离谱,因为如果报价离谱,这么多中介根本不会做无用功带人来看房。如果不是低开高走, 280万元很可能成交了。最后,杨小姐在挂牌一个多月后,有一个买家锲而不舍与她谈判,最终以263万元成交。
对于买房人而言,也有类似招数可用,即乔装卖房人咨询多家中介,中介报价会稍低,