文档介绍：金华市律协2010年
律师理论实务研讨会
不动产登记机构赔偿责任若干问题探讨
--------析《物权法》第21条第2款
浙江星耀律师事务所朱晓将
【摘要】《物权法》第21条第2款对不动产登记机构的赔偿责任作了原则性规定,对该原则性的理解,无论理论还是实务均会出现分歧。本文拟对上述原则性规定所涉登记错误的内涵、赔偿责任的性质、归责原则、赔偿范围等问题进行探讨,求对司法实务准确适用上述规定有所裨益。
【关键词】登记错误责任性质过错赔偿范围赔偿保障
《物权法》第21条第2款规定:“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”上述规定明确了不动产登记机构错误登记的赔偿责任,不仅对登记机构的登记行为起到一定规范与制约作用,更为错误登记的受害人提供了相应的救济途径,规定的积极意义值得肯定。然而,上述规定内容较为原则,对登记错误的内涵、赔偿责任的性质、归责原则、赔偿范围等均未著明文,目前,既没有不动产登记的法律法规在上述原则性规定基础上作出具体规定,也未见最高司法机关对上述原则性规定作出具体解释。因此,为司法实务准确适用上述规定,有必要对登记机构赔偿责任的相关问题进行有益的探讨。
一、登记错误内涵的理解
何谓登记错误,《物权法》未给出明确规定。依大陆法系国家的相关规定及学者的论述,登记错误有三种不同的理解: 李昊等著:《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社,2005年版,第383页
一是广义的理解,认为登记错误是指登记簿上记载的事项与原始事实状态不符的现象,这种不符既可能是登记机关的登记错误或遗漏所致,也可能是物权合意的瑕疵如物权合意不成立或无效所致,还可能是登记完毕后发生的嗣后原因如继承、判决等所致。
二是狭义的理解,认为登记错误是指基于有效的登记原因而为的登记因错误或遗漏所致的登记簿上的内容与登记原因证明文件所记载的内容不符。基于这种理解,登记原因行为的瑕疵以及有效登记完成后发生的事由所致登记簿记载状态与真实权利状态不符的情形不在登记错误的范围。
三是折中的理解,认为登记错误不仅包括上述狭义理解所指因错误或遗漏所致不符,也包括了因登记原因瑕疵导致的登记错误,但不包括因嗣后原因导致的登记簿记载与现实权利状态不一致的情况。
那么,我国《物权法》第21条第2款规定的登记错误应作何种理解?笔者认为,该款规定的登记错误应仅限于登记过程中的原因即登记机关在登记过程中因违反审查义务导致的登记簿记载内容与登记时的真实权利状态不符的情形,不包括因登记原因瑕疵以及因嗣后原因导致的登记簿记载与现实权利状态不一致的情况。具体理由阐述如下:
第一,嗣后原因发生的不一致可以转移登记解决
登记错误,本质上是以登记当时登记簿记载与现实权利状态是否一致而作的判断。且为登记错误提供的法律救济也应以该错误会造成实际权利人真实物权状态的妨害为条件。在嗣后原因导致登记簿记载与现实权利状态不一致的情形,原有登记在作成当时与真实权利状态并无不合,若因买卖、继承、判决等原因发生权利状态变化,此时真实权利人可申请转移登记,以改变原有登记状态,使之与现实真正权利状态一致,而无需提供特别的法律救济。因此,原有登记不会造成真实权利人的物权的妨害,相反真实权利人的取得物权恰恰应以原有登记正确为前提。故于此情形不能说原有登记错误。
第二,登记机构无需为原因关系的合法性负责
要准确理解《物权法》第21条第2款所称登记错误,还需探讨登记机构的审查职责。
登记机构的审查职责有形式审查与实质之分,但何谓形式审查,何谓实质审查却无定论。通说认为,所谓形式审查就是指登记机构仅仅对当事人提交的材料进行形式审查,申请材料符合法律规定的程序性条件即给予登记。所谓实质审查是指登记机构不仅应对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查,而且应当负责审查申请材料内容的真伪,在特殊情况下更要对法律关系的真实性进行审查。孙宪忠:《中国物权法总论》,法律出版社,2003年版,第225页。
可见,形式审查与实质审查的区别标准在于登记机构的审查范围是否及于当事人的实体法律行为,肯定者为实质审查,否定者为形式审查。李昊等著:《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社,2005年版,第384页
《物权法》第十二条规定:“登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。”该条规定列举了登记机构的审查职责,但没有具体规定是形式审查还是实质审查。其中的查验是否包括对法律行为的真实性与合法性的审查不无疑问。对此,笔者认