文档介绍：张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告
上海同策房产咨询股份有限公司
第一区域事业部
贰零壹壹年柒月
乡镇布局、蓄势待发
锦丰新城、必争之地
新城置业、又一起点
作为锦丰新城规划出让的首宗商品住宅地块,本案面临怎样的核心问题?
我们来到了一个极具发展空间的热土……
首先我们需要评估一下地块本身
本案
合兴镇
市区
锦丰镇
锦丰新城
本案地处张家港合兴镇乡镇板块,但处于锦丰新城规划片区中。目前区域内无直接竞争楼盘,本案将成为区域高端置业的首选。
本案
从地块位置可以看出本地块位于市区外围乡镇,但合兴镇已并归大锦丰新城规划中,未来升值潜力较大。
目前是合兴镇内目前唯一的待开发楼盘,未来区域市场内竞争较少,无疑将成为区域内高端品质置业的首选。
锦丰新城规划
锦丰新城规划
锦丰新城规划
锦丰新城
战略意义
本项目是新城置业进入乡镇深耕全港城,扩大布局,将是又一经典项目,进一步巩固港城龙头开发商的地位。
本案
地块属性
,具备打造低密度产品的条件,但是地块西侧最低33米的限高要求,决定只能做小高层或高层公寓。地块拥有天然水景资源,西侧华昌路主干道出入市区快速便捷,但有一定噪音影响。
用地面积:
土地性质:商住
容积率:≤
总建面积:
绿地率:≥30%
建筑密度:≤30%
限高60米,但是西侧部分地块限高要求在33-60米之间;东侧地块没有限制最低限高。
华山路
华昌路
地块东部
西侧河道
宗地
限高要求33-60米之间
东侧地块无最低限高要求
景观河道
客户来源
本案主要以锦丰新城片区以及周边乡镇等港城北部乡镇中的中高端及高端客户为主力客源,大量导入市区客源的可能性不大。
锦丰新城地区目前基本无在售新盘,且前期土地供应也稀缺,因此本案面市时基本没有区域内的直接竞争压力。
合兴镇当地客户、北面锦丰镇南向导入客源是本案的主力客源
另外项目周边一些乡镇客户也是本案的机会客户
但导入市区客户至本案的难度较大
本案
合兴镇
锦丰镇
锦丰新城及周边乡镇客户是本案的主要客户来源,而导入市区客的难度较大
那么:如何精确满足这些目标客户的置业需求将成为本案成功定位的关键
利润空间
地块的楼板价:2231元/平米
在宏观调控不放松,价格上涨压力较大的前提下,
根据目前合兴及市区的价格水平,基本决定了本案产品的价格区间
市区楼盘价格(城东、城西)
公寓价格:11000-13000元/平米
联排价格:15000-20000元/平米
合兴镇二手房价格(隆泰园)
公寓价格:6000元/平米
联排价格:10000元/平米
那么:如何在楼板价已定,价格空间不大的前提下,追求更高的绝对收益?
合兴及市区的价格基本决定了本案的价格区间,在价格空间有限的前提下,提升项目收益是本案面临的一大课题。
核心问题
如何精准化客户需求,在满足客户需求的同时追求项目最大的投入产出比?
核心问题界定
①
客户需求精准化
②
最大化投入产出比
客户需求精准化
主流产品分析
客户调研深访