文档介绍：目  录
   
一、 前言----------------------------------------------------------03
二、 物业管理现状----------------------------------------------03
三、 计划的日常管理-------------------------------------------06
l 目标
l 内部行政管理运作思路
l 客服服务中心运作思路
l 保安(公共秩序维护)运作思路
l 车场及交通管理运作思路
l 清洁管理运作思路
l 绿化管理运作思路
l 工程管理运作思路
l 财务管理思路
l 人力资源管理思路
l 社区文化开展运作思路
四、 五年规划----------------------------------------------------08
五、 附件----------------------------------------------------------09
1. 【xxxx】物业管理处人员配备表(草案)
2. 【xxxx】物业管理费测算表(草案)
一、 前言
【海上xxxx】位于山东·威海市滨江大道,东南两边环海,北邻威海公园。
规划占地面积180亩×㎡=119880㎡,建筑面积140000㎡,由27幢多层及4幢小高层和10000㎡的商铺组成;另有地下停车场10000㎡,内有279个地下车位和地上停车位200个。绿化占地面积为40%,约为47952㎡。总住宅户数为1013户,其中(4栋)高层为2户/梯×11层×13单元×110㎡/户,约为31460㎡,286户,另27栋多层为6层/栋,共727户,约98540㎡,平均135㎡/户。
配套设施有网球场、篮球场及活动中心,配有1万㎡的高尔夫球场、网球场、室外体育健身器材及活动中心(装修中)。小区内交通为人车分流。小区无供电房,发电机房,无二次供水的水池。
工程分两期开发,已全部完工,现在已入住率达50%,时间从2004年开始,售价在4800元/㎡左右(毛坯房)。
整个小区在威海属于高档次物业,向部分人了解,许多人都知道该小区,证明了小区在当地有一定的影响。
开发商为长青地产,销售部员工在接待客人时,全部站立式服务,给我留下了很深的印象。
与x总、xxx总经理及x小姐接触,了解公司对物业公司的期望,开发商非常重视物业公司,要求“效益”,而非单纯的利润,要求树立长期的售后服务理念,本着对客户负责的精神而来,这是超过许多开发商的,在之前已委托了北京中兴物业公司管理服务,但效果并未达到公司的要求,故成立物业公司,提高服务水平。
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二、 物业管理现状
【海上xxxx】现在由中兴物业管理公司管理,,,而停车场是以销售为主,售价地面车位为40000~60000元/个,地下车位为80000元/个,但收不到管理费。
各服务标准,均已公示,显示了对自己的高要求。
各相关专业人员均已统一着装,佩证上岗。
保安员由2班改为了3班,每班8人(包括领班)。
清洁绿化人员约30人。
工程人员未知具体编制。
管理处出纳与前台客户服务合并,但不清楚是否有区域物业助理。
管理处办公与住宿在商铺首层合并,但无员工饭堂。
与客人的沟通,长青地产设立了网站,专设有“业主论坛”一角,便于与业主沟通了解。
现场观察到管理中存在的问题或不足
现存问题 建议或解决方法
小区主入口无小区的平面布置图或示意图 应设计,方便来访人员了解
管理处收费项目及标准没有公示 应公示,收费明白,让业主交的放心
开展的专项服务项目及标准也没有公示 
人行主出口没有智能刷卡设备(计划近期安装) 应安装,减少治安隐患
保安人员上衣有的放入了裤子,有的没有,显得杂乱 应严格要求着装后的管理,如何着装的标准及作业时必须放置标识牌
清洁员在清理广场的水池时没有着清洁装,只佩戴了工卡,现场没有放置作业标识牌 
绿化中杂草较多,管理、修剪的水平较差,多处树盘下黄土裸露,未有排水小沟,绿篱组团未有排水小沟, 应加强,这如同人的衣服,直接影响物业的价值体现
检查地面有多处积沙 应加强细节作业
沙井盖已经生锈,变色 应将沙井由漆为绿色,与园林相统一,
抽查下水道,积了许多杂物 应及时清理、疏通管理
各路灯没有编号 应对路灯等所有设施编号管理
商铺没有营业,但没有做美化措施,商业气氛差,外现差 应在商铺外以广告画遮蔽,提高商业气氛,美化环境
员工就餐没有饭堂,在外面自己买快餐,公司补助一部分 应想办