文档介绍：土地进入房地产生产领域的关键 ——获得土地使用权(拿地)
第二模块房地产运行过程
第四章房地产开发过程
房地产开发过程图示
前期
工作
建设
施工
竣工
验收
投资
决策
房地产开发过程图示
前期
工作
建设
施工
竣工
验收
投资
决策
第一步
取得土地使用权
一、获得土地使用权的方式
《中华人民共和国土地管理法》第二条:国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
1、特点:
强制性、安置性、改制性
(一)农地征用
2、原则:
珍惜并合理利用土地
《土地管理法》第三条“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”
第四条“国家实行土地用途管制制度”、“严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护”
第三十一条“国家保护耕地,严格控制耕地转为非耕地、国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的,占多少,垦多少;
第三十七条”禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。”
保证国家建设用地
第四十三条“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”
妥善安置补偿
第四十七条“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿”。
依法征地
第三条“制止非法占用土地的行为”
(一)农地征用
3、农地征用程序
拟定方案
核批用地
实施管理
填写报告
颁发证书
申请用地
审查材料
划拨土地
(一)农地征用
4、农地征用费:
(1)内容:三项之和
土地补偿费=地租÷利息率
土地投资补偿费=土地投资收益÷利息率
安置补偿费=资金装备水平×游离劳力人数
农地征用费=A + B + C
=(地租+土地投资收益) ÷ 利息率+ C
=该地块纯收入÷ 利息率+ C
=(该地块年产值-年生产成本)÷利息率+ 安置补偿费
(一)农地征用
(一)农地征用
4、农地征用费:
(2)补偿标准:
土地补偿:
耕地为三年平均值的3-6倍、有收益非耕地、无收益非耕地不补
投资补偿
附着物
青苗(区分幼苗1/3产值、壮苗1季产值、成熟收获值)
新菜地开发建设基金
(连续3年种菜或养殖,每亩3000-10000元)
安置补偿
(征地面积÷征地前人均耕地面积)×N倍前三年平均产值
N一般4-6倍,最高不超过15倍
临时用地补偿:一般不超过(A+C)
(二)行政划拨
县级以上人民政府依法审核批准无偿取得国有土地使用权的行为
1、行政性特征
土地配置绕过市场
不是独立产权的买卖,不经国家同意不得转让出租抵押
可能支付费用,但不是土地出让金
使用权小于出让转让方式,有条件地转让、出租、抵押
无限期,但可随时收回(因迁移破产停用、规划需要、司法没收、主动放弃、连续两年未使用、不按照用途使用、核准报废)