文档介绍：第一大道投资分析手册
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目录
第一部分:第一大道投资收益分析
第二部分:第一大道投资风险分析
第三部分:第一大道良好的退出机制
第一部分:第一大道投资收益分析
买房作为投资手段与其它几种投资手段的比较:
投资手段
回报率
风险
优点
缺点
银行存款
-%
无
保本,流动性好
低回报
国债
[-%]
很小
一般
和银行区别不大
股票
%(假定按倍市盈率购入,即便%盈利用来派息)
股价可能大幅波动,公司可能倒闭,使股票一钱不值
股价有上涨空间,流通性好
风险大,对公司和股票真实价值很难判断
房地产
%(假定不作按揭),如按揭则更高
房价可能波动,有时可能租不出去
回报率高,银行
按揭支持,价格
风险比股票小
流通性不如股票
结论:
在高回报、高风险的投资选择中,房地产的优越性是显而易见的。
标准情况下第一大道写字楼投资收益测算
表一
项目
计算
单价
￥
面积
平米
总价
￥
按揭比例
%
贷款总额
￥
年利率
.% 月息:.%
贷款期(月)
CBD甲级办公楼租金(不含物业管理费)
$
月租金
￥
年租金
￥
假设空置及其他费用(%)
/
净租金
￥
扣税(营业及附加税.%)
￥
税后租金
￥
租金回报率
.%
投资回报分析:假设不作按揭, 四年后卖出,房价上升幅度
年份
现金流(收入为正,支出为负)
房款
￥-
租金
/
/
￥
￥
￥
卖房收入
/
/
/
/
￥
净现金流
￥-
/
￥
￥
￥
内部收益率(IRR)
.%
总现金回报(不考虑时间成本)
￥
回报率
.%
回报率
.%
投资回报分析:假设作按揭,四年后卖出,房价上升幅度
年份
现金流(收入为正,支出为负)
房款
￥-
按揭款
￥
首付款
￥-
租金
/
/
￥
￥
￥
还按揭款
/
￥-
￥-
￥-
￥-
卖房收入
￥
按揭还本
￥-
净现金流
￥-
￥-
￥
￥
￥
内部收益率IRR
.%
总现金回报(不考虑时间成本)
￥
报率
.%
回报率
.%
年还按揭总额:￥ = * ￥,其中本金= ￥,利息=￥
卖房时按揭还本=总按揭款-年还按揭的本金=￥-￥,=￥
一般来说如果按揭还款-年,总的按揭款中,约有%是本金,%是利息。
. 标准情况下某写字楼投资收益测算
某单价按元/月/建筑平米,假设租金也等比增加按美金/月/建筑平米,(属CBD甲级办公楼较高租金水平,参见附表)交房时间比第一大道晚个月,其余测算条件同第一大道。
表二
项目
计算
单价
￥
面积
平米
总价
￥
按揭比例
%
贷款总额
￥
年利率
.%
贷款期(月)
CBD甲级办公楼租金(不含物业管理费)
$
月租金
￥
年租金
￥
假设空置及其他费用(%)
￥-
净租金
￥
扣税(营业及附加税.%)
￥
税后租金
￥
租金回报率
.%
投资回报分析:假设作按揭,四年后卖出,房价上升幅度
年份
现金流(收入为正,支出为负)
房款
￥-
按揭款
￥
首付款
￥-
租金
/
/
/
￥,
￥,
还按揭款
￥-
￥-