文档介绍：关于“未来城”项目营销推广安排(初步)
一、“未来城”营销现状
1、项目基本情况
未来城位于沈阳的中心区域——沈河区,项目东起奉天街,西至青年大街,南起滨河路,北到热闹路。,建筑面积约10万平方米。
住宅部分:共三栋楼,总户数为780套,主力户型有四种,其中80 m2约占15%、103 m2约占15%、157 m2约占30%、210m2约占30%。
酒店公寓:共有108套,面积在40 m2——80 m2。
商业网点:共有7套,面积在151 m2——370 m2不等。
停车位:地下停车位共有252个。
2、产品SOWT分析
优势
·景观优势
项目南临青年公园,开窗见景。
·地理优势
项目位于沈河区的中心地带,区内规划、配套完善,地理位置优越。
·交通便利
项目交通规划完善,拥有多条公交线路,临近的青年大街是沈阳的主要交通干道,所以无论是驾车还是乘公共汽车,都非常方便。
·生活配套完善
周边拥有青年公园、南湖公园、陆军总院、家乐福超市(尚未开业)等综合完善的配套设施,非常适合居住。
劣势
·产品劣势
A、户型面积偏大。面积大多在160m2以上,造成总房款过高,对购买者的资金压力较大。
B、户型朝向问题。本项目在规划中出现了纯朝北的户型,而且约占总量的三分之一,由于沈阳的气候较冷,纯朝北的户型不适合居住,导致此种户型滞销。
C、立面风格。立面风格缺乏时代感。
·品牌知名度低
与周边竞品楼盘相比,本项目的知名度较低,而房地产市场已经进入了品牌营销的时代,开发商实力是买家作出购买决定的重点考虑因素之一。
·售楼处包装简陋
本项目有“借势”炒作的条件,但由于售楼处的位置不明显而使“借势”的效果大大折扣。
·工程进度
工程进度较慢,大约在2005年10月方可交付使用,而周边项目由于工期进度较快,早已开始对外销售,抢占了大部分的市场份额。
·广告力度
广告力度不够,在2003仅仅打了几版广告,导致市场知名度较小。
·宣传策略
对外宣传的整体性不清晰,从宣传上来看,给人的印象较为模糊,定位不准。
机会点
·金廊工程
随着“金廊工程”的动工,周边的商业氛围会进一步加强,届时对房地产的需求量将会增大。
·振兴东北
政府提出了“振兴东北,沈阳先行”的口号,中央对振兴东北也极为重视,为发展东北经济,政府在政策上也会给与较大的支持。
问题点:
·现有对手实力较强
由于项目所处的区域较成熟,所以区域内的竞争对手较强,有代表性的有地王国际花园、盛华苑等,项目推出较早,规模较大,其销售率较高,从而证明了市场的大部分份额已经被抢占,这对于我公司是极为不利的一点。
·潜在竞争对手是最大威胁
随着“金廊”的动工,众多实力较强的外地开发商陆续进入沈阳,对本项目形成较大的威胁,由于现实的竞争对手已经抢占了较大的市场份额,而未来的竞争对手实力较强,导致本项目在“夹缝”中生存,处于较被动的地位。
·产品难以改造
项目在功能定位、户型朝向上都存在较大问题,项目已经破土动工,在日后的改造上存在较大的困难,尽快分析现状加以调改是当前的首要课题。
3、原有营销推广
“未来城”在营销推广过程中欠缺推广力度,在2003年在沈阳日报做了三版广告
和一期软性广告,时间是5