文档介绍：有关房产测量中若干问题浅析
摘要:本文结合作者多年工作实践经验,对房产测量中的房屋建筑面积测算过程经常遇到的问题进行了分析,从而提出了一些解决方法,供业内人士参考。
关键词:房产测量;建筑面积;测算与分摊
房产测绘是一种政策性很强的专业测绘,通常也称为法定测绘。因为其所测定的房屋建筑面积和房屋权属界线,一经房地产行政主管部门检查验收确认后就具有法律效力。《房产测量规范》gb/t17986—2000发布实施已有好几年时间,他由建设部和国家测绘局提出,国家技术监督局以推荐性国家标准,在2002 年2 月22 日发布,并经建设部以建住房[2000] 166 号文[关于认真贯彻《房产测量规范》加强房产测绘管理的通知],使其成为了强制性的国家标准。
1 房屋建筑面积的实例
目前对房屋形状较复杂的中、高层楼房的测算有的采用实测与设计图纸或竣工图纸(关盘)尺寸相比较的方法:经过现场详细测量相关边长,在实量边长与竣工图边长比较相差在《规范》允许误差范围内时,可采用竣工图尺寸;当超出误差范围时,在不改变剪力墙(单元与单元之间分隔墙)轴线位置的前提下,按实测调整相应的边长和墙体厚度。
(1)因为实测时房屋所有部位都测量到是比较困难的,首先实测的部位形状多种多样,有的不是直角而是带有一定的弧度给量距带来困难。
(2)在实测时测量人员使用测绘仪器(手持测距仪、全站仪等)、工具(钢尺等)、按照规定的操作方法进行,仍然存在仪器测量误差、人为观测误差,而且因为房屋施工是粗线条的,墙面的平整度,轴线定位的偏差,模板支护的位移都是不可避免的。在图纸中完全平行的两面墙,在实量时不同的位置就有不同的平距。
(3)实测中受墙体位置偏移及抹灰层厚度等因素的影响,设计完全相同的两户,其实测量数据总会有差别,使得同一户型的套内建筑面积五花八门。这样的结果,无论是开发商还是业主都不能理解和接受。
2未封闭阳台面积的计算
阳台是供人们活动,凉晒衣物或其他用途的房屋附属设施,是户内与户外的过渡空间,一般有永久性上盖、有围护机构、有台面与房屋相连,根据其外围情况分为全封闭阳台和半封闭阳台。《规范》根据其围护将阳台分为全封闭和半封闭。《规范》,按其围护机构外围水平投影面积的一半计算。
上述阳台的概念是标准阳台的概念,实际中存在上下层阳台不同大小和隔层设置的情况。①上盖没有完全覆盖的那部分算为没有顶盖,不算面积。②上盖投影下来的面积大于阳台围护机构范围1/2 的未封闭阳台则按投影面积的一半计算面积,投影面积小于围护机构1/2 的不算面积;上盖板高度超过两个自然层的未封闭阳台,不计算面积;上层阳台在房屋露台、晒台、推台上的投影部分,不能算为阳台面积;未经规划部门批准擅自将非封闭阳台改为全封闭的,按其围护机构外围水平投影面积的一半计算。与室内不相通的类似于阳台的建筑,不计算建筑面积。
3 室外楼梯的计算
《规范》:属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
:无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。规范以室外楼梯有无顶盖来区分面积是全算或半算。在《房产测量规范与房地产测绘技术》一书中解释说:当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖,且可以完全遮盖的,可视为该层室外楼梯有顶盖,室外楼梯的面积按实际层数各