文档介绍：房地产公司曲线避税
目前仍不清楚与富力地产一样拥有自己的建筑公司的合生创展()是否会采取与富力地产一样的手法避税。由于合生创展属于上市公司,如果在将建筑公司收购成为公司附属公司之前采取向建筑公司转移利润的方式避税,将会对上市公司的整体利润产生较大影响。
因此,从上市公司的财务角度考虑,则合生创展也将难以避免收购其老板朱孟依名下的广东韩江建筑安装工程有限公司(下称“广东韩江”),以合法规避土地增值税。“实际上,这也有利于减少公司的关联交易。”据了解,合生创展与广东韩江的关联交易也居高不下,“容易引起投资者对公司运作的怀疑”。
但对于房地产上市公司而言,为规避土地增值税而将利润转移至建筑公司的做法,可能导致公司的商业模式发生转变——原来以房地产销售利润为主转变为以建筑工程利润为主。但黄立冲认为,这种商业模式的转变由于不会影响公司的整体利润,因此不会对公司产生太大影响。“机构投资者一看就明白,而散户从来不关心这个”。
房地产公司的一些避税技巧
        一位北京房地产业的资深人士近日披露了房地产公司的诸多避税技巧。他指出,“超长且参与企业众多的生产环节,已经让房地产业有了较大的避税空间。”由于房地产开发过程中的费用非常不确定,此前在账目上已经有体现的经济行为,也会不断面临洽谈更改。比如门窗的设计和装修,都可能在实际操作中更改,而资深会计也可以在做账的时候,将洽商变更的金额,以更适合避税的方式做账。一般而言,这类洽商金额可占到总造价的20%。另外,“房地产业特有的滚动开发模式,利于业者将大量利润转化为再投资。”由于企业所得税按季度征收,每年年底清缴,但房地产的售楼收入,并不是按年度结算,在有规律的征税方式和房地产企业没有规律的营收周期之间,留下了一个避税时间差。一旦销售达到盈亏平衡点的时候,开发商还没有物色到新的投资项目,他就会暂时停止售卖,或者将剩余的楼盘进行出租,使年底结算时的售楼收入不能确认,利润也无从形成。如果有好的项目,地产商则会将手中剩余的物业出手,然后投资到下一个项目。而在作为纳税依据的会计报表上,营业收入就被“偷梁换柱”为新的投资。这位人士指出,建设部原部长杨慎先生在他的文集里也提到了这一怪现状。从1990-1999年,,%,%的比重相比,可谓蜗行牛步。这个数值比印度低90%,。其中一个重要的原因在于,“利润大都‘沉淀’为新的固定资产投资。”
企业所得税征收方式有三种,查账、定额和定率
要看你们的规模、税务局给你们的认定等等情况,如果税务局没有另行通知,那么你们属于查账征收形式。
一般纳税人的说法,是针对增值税纳税人而言的,这与企业所得税无关。
关于房地产开发企业纳税及合理避税浅析
一房地产行业简述(作为开头,少许字数即可)
二房地产开发企业涉税分析
1营业税
分为一般方式销售不动产;预收货款方式销售不动产;自营建筑施工业务;对外出租自行开发的商品房业务
2增值税、关税
3土地增值税
4企业所得税
5房产税
6其他个税
三房地产开发企业避税筹划(重点)
1营业税
(1)不动产投资入股不征营业税
(2)用于农业生产免征
。。。
2房产税
参照其征税范围,不在其中的不征
3土地增值税
。。。
四房地产开发企业纳税避税筹划案例
五总结
参考资料:税收筹划课教授所讲
房地产企业涉及的主要税收:1、营业税;2、营业税附加;3、土地增值税;4、企业所得税;5、其他涉及税种:印花税、土地使用税、代扣的个人所得税等;6、房地产企业整体税负。
二、房地产企业合理避税的几个环节
1、项目开始时的税收筹划:并购过程中的土地成本的列支问题;选择合适的注册地;规划设计时的容积率确定;特殊情况下的会计处理,有利于税负降低。
2、项目经营过程中的税务筹划:合理确定销售价格,加速资金周转;增加开发成本;关联交易的转让定价;折扣的处理;如设计合同、审计合同、律师服务合同等的签订;合理的会计核算;会馆的处理;商业地产租金收入的筹划。
三、关注公司的会计利润
1、会计利润是股票定价的主要依据;
2、股价对公司的影响———主要是再次融资;
3、公司目前会计利润存在的问题。
目前,房地产业在激烈的市场竞争中价格仍居高不下,其原因很多,而土地增值税则是原因之一。开发商开发一个项目,总要获得一定利润,而利润高低又涉及到土地增值税的多少,利润越大土地增值税缴得越多,房价就越高。因此,如何做到使房价在同行中最低、应缴土地增值税最少、所获利润最佳,是房地产开发商应当认真考虑的问题。
税法规定,纳税人建造普