文档介绍：第3章房地产开发用地的取得
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,了解项目立项报批的程序与内容,办理施工许可。
本章学****要求
房地产开发与投资分析
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房地产开发用地的类型
开发用地的涵义
开发用地,通常是指一宗(片)位于城市规划区的,适合开发企业有偿、有限期进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。这里的国有土地含城市规划区内国家所有的土地及城市规划区内集体所有而被国家依法征用的土地。
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按照土地区位划分
闹市区(商业集中区)土地
城市副中心区土地
闹市区边缘地带(亚中心区)土地
城市边缘区土地
按照开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分
生地
熟地
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城市郊区土地
居住用地
公共设施用地
工业用地
仓储用地
按照土地利用的性质和功能划分
道路广场用地
绿地
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对外交通用地
市政公用设施用地
房地产开发用地选择
城市中需再开发的土地
城市规划区内的建设备用地
各种开发区内的土地
,开发企业宜尽量采取协议出让方式;
,开发企业采取与土地所有者合作开发的方式,更利于成功。
,单独或者联合其他投资者,向政府受让开发区生地或熟地;
,取得开发用地。
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房地产开发用地的选择
投资区域选择的因素分析
开发地段的选择因素分析
开发项目选择原则
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土地使用权出让
土地使用权出让是指国家或其代表(省、市、县土地主管部门)以土地所有者身份作为出让人,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,又称“批租”,属于地产一级市场。土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。
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土地使用权出让合同
总则;出让土地的交付与出让金的缴纳;土地开发建设与利用;土地使用权转让、出租、抵押;期限届满;不可抗力;违约责任;通知和说明;适用法律及争议解决;附则。
合同正文的主要内容
出让合同双方当事人的权利义务
出让方享有的主要权力和应履行的主要义务;
受让方享有的主要权力和应履行的主要义务。
出让合同的变更和解除
出让方因社会利益的需要;土地使用者需要更改土地使用权出让合同规定的土地用途和使用条件;合同一方违约时,另一方有权解除合同;因不可抗力或社会动荡、***等。
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土地使用权转让
土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人,在投资开发经营的基础上,对出让土地的再转移,土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。
以出让方式取得的土地使用权转让,必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,按照合同约定进行投资开发,属于房屋建设的,完成投资总额的25%(不包括土地出让金),属于成片开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
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土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用,或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用