文档介绍：项目三拆迁房地产评估
本项目主要内容
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成本法的评估过程
市场比较法在拆迁房地产中的运用
任务1 运用市场法评估拆迁房地产
引言:
市场比较法是房地产估价的基本方法中最重要、最常用的一种,在估价实务中往往为估价人员首先选用。而在运用其他估价方法时,也必须以市场比较法为辅助,所以它又是最基础的方法。如剩余法中的预期房地产价格便是用市场比较法来估算的。
本任务重点掌握市场比较法的理论依据、比较实例的选取原则,以及比较实例修正系数的确定方法和计算。
一、市场法的相关知识
(一)概念
市场比较法:(The parison Approach)又称市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。指将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产加以比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内,并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。
具体要求选取的房地产符合下列6个条件:
①在区位上应与估价对象处在同一供求范围内;
②在用途上应与估价对象的用途相同;
③在规模上应与估价对象的规模相当;
④在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同;
⑤在档次上应与估价对象的档次相当;
⑥在权利上应与估价对象的权利性质相同。
类似房地产
二、理论依据
(二)理论依据----替代原理
由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求,当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时,购买者将力求选择价格较低的商品;而当价格相同效用不等时,购买者又将选择效用较大的商品。这样,通过市场供求和竞争机制的作用,效用均等的商品之间将产生替代效应,最终使得市场上具在同等效用的商品获得相同的市场价格。因此,估价对象的市场价值可与估价对象同类型的具有替代性的交易实例来决定。也就上说,可能利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格,来推测估价对象可能实现的市场价格。
(三)市场比较法的适用条件和范围
必须具备以下三个条件:
1. 市场上有足够的交易实例,能满足比较、分析的需要;
市场比较法的运用完全取决于市场信息。一般认为评估者掌握的初始资料即供筛选的房地产交易实例至少应有10个以上,其中不少于3个最终可以选定为比较实例。
2. 比较实例与估价对象具有替代性;
3. 资料要可靠。
不适应用于:
1. 房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区;
2. 对某些交易实例极少、类型特殊的房地产,如寺院、园林等。
二、市场法评估城市拆迁房屋价值的操作过程
1. 拆迁估价前的准备工作
2. 入户调查
3. 收集市场交易资料
4. 选取可比实例
5. 建立价格可比基准
6. 交易日期修正