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 xx市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则
目    录
一、xx市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则
第一章  征收评估总则
第二章  住宅房屋征收评估
第三章  非住宅非营业用房征收评估
第四章  营业用房征收评估
第五章  其他征收评估问题处理
第六章  征收评估报告
第七章  征收评估工作准则
第八章  征收评估工作资料存档
第九章  附则
二、xx市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则附件
附件一、被征收房屋分类及其说明
附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明
附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明
附件四、住宅房屋实体因素(K,K)修正说明表
附件五、住宅房屋区位因素(K)修正说明表
附件六、成本法评估说明
附件七、建筑物及装饰装修的成新因素确定表
附件八、营业用房评估的收益法应用说明
附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表
附件十、市区国有土地房屋征收区位划分
第一章  征收评估总则
第一条  制订依据:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)、《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》、《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》以及《
xx市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定制定本细则。
第二条  适用范围:在xx市区的国有土地上,从事房屋征收补偿估价(以下简称征收评估)的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。
第三条  估价机构:进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备相应的房地产评估资质。
第四条  估价人员:承担房屋征收评估的房地产评估专业人员应该是注册房地产估价师。
第五条  被征收房屋区位划分:根据xx市区国有土地上房屋征收区位划分体系,按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况,将市区划分为三类征收区位及分区分等(附件十),作为征收补偿评估依托的技术基础。
第六条  房屋征收评估价格构成:是被征收房屋(含一般装修)征收补偿的房地产市场评估价格,一般装修以外的室内装饰装修内容另行专项评估,不包含房屋征收中的搬迁补助费、过渡补助费等。
第七条  估价程序:;2、由被征收人协商选定或多数决定、随机选定等方式确定评估机构; ,明确基本事项;,开展前期调查;,进行现场勘察;,进行评估测算;,撰写分户初步评估结果;;;;,10内日作出复核结论;。
第八条  估价结果表达:一是制定房屋征收项目补偿方案概算评估;二是作为被征收房屋的补偿依据。估价结果的货币单位应精确到人民币元。
第九条  估价结果应用的有效期:自提交正式评估结果之日起,至该征收项目征收补偿结束时止。
第二章  住宅房屋征收评估
第十条  住宅房屋分类:住宅房屋分为高档住宅和一般住宅两类,一般住宅又划分为成套住宅和非成套住宅,成套住宅中包括单元住宅与独门院落,上述分类的相关界定标准参见附件一。
第十一条  高档住宅房屋征收评估方法:高档住宅房屋的征收补偿适用市场比较法评估,直接套用可比实例修正方式进行,具体操作按《房地产估价规范》要求执行,可比实例的选择要求参见附件二。
第十二条  一般住宅房屋征收评估方法:一般被征收住宅房屋的界定参见附件一,适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其征收补偿评估价格测算的技术路线为:
。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三;
。按《房地产估价规范》规定的方式,采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格,基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件三。其计算公式为:
基准价格 =  ××××
Vs—可比实例价格,n为可比实例的个数;
—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例,因此该系数取100;
—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况,并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定;
—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数,系数确定参见附件四;
—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数,系数确定参见附件五;
。为保证测算结果的客观性,对“标准样本住宅”按成套单元住宅、独门院落、非成套住宅三种情况,测算其对应的分类基准