文档介绍：抵押物被征用银行权益如何保护
来源:中国城乡金融报作者: 日期:2011/3/15 浏览量:319次
解析《征收与补偿条例》实施背景下银行的维权策略
2011年1月21日,国务院公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》。自此,“拆迁”一词退出历史舞台,被“征用”所替代。“拆迁”也罢,“征用”也罢,名称的变化仅仅只是表面现象,社会最为关注的是因被征用引发的矛盾和纠纷如何解决。而商业银行信贷业务中已抵押房产被征用,权益如何维护,也是银行经营过程中不容忽视的一个问题。
回顾拆迁法律变化
我们有必要先来看看近30年来拆迁法律变化中,商业银行抵押权维护的变迁问题。
1991年6月1日,我国《城市房屋拆迁管理条例》(下简称“旧《拆迁条例》”)实施,其第26条规定“对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的,由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的,由征收人参照本条例第二十五条的规定实施拆迁。拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的,由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后,方可给予补偿。”显然,旧《拆迁条例》对商业银行抵押权益的保护是非常有利的。
2001年11月1日,新修改的《城市房屋拆迁管理条例》(下简称“新《拆迁条例》”)开始实施,其第30条规定“拆迁设有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律执行”。从理论上讲,抵押关系本应由《担保法》来调整,新《拆迁条例》体现了这一精神。但是,由于当前城市拆迁过程中很多抵押关系的变更与消灭乃是由国家行政行为引起的,放手让公民自愿处理这之间的抵押关系,对抵押权人的保护是不利的。
2011年1月21日,《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布生效,替代了新《拆迁条例》。阅遍全文,该《条例》中并未有涉及维护抵押权人抵押权的规定。但根据相关法理精神,抵押物被征用,商业银行救济措施应该继续根据《担保法》、《物权法》等有关担保法律法规执行。
显然,对商业银行而言,在抵押物被征用情况下,如何维护自身权益,首先应依据现行法律、法规与抵押人进行协商解决,协商不成再寻求诉讼程序的救助。
根据补偿方式选择应对措施
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换”的规定,商业银行应根据不同补偿方式,选择不同应对措施。
首先,对于选择货币补偿方式的征收情形。按照最高人民法院的《担保法司法解释》第80条第一款规定:
“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿”。同样现在已实施的《物权法》第174条也规定:“担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”。为此,对于选择货币补偿方式的借款人,商业银行要充分掌握其还款意愿和还款能力,并与征收人沟通取得支持后,根据不同情况分别采取以下措施:
如果借款人有提前偿还贷款的意愿,银行可根据事先与征收人的协商结果要求征收人暂不向借款人发放补偿款,待借款人以货币提前偿还债务后,再向其发放;也可要求借款人以征收补偿款偿还贷款,即由征收人将征收
补偿款直接划入银行指定账户用于偿还借款人贷款,剩余部分返还借款人,不足部分由借款人补足。如果借款人没有提前偿还贷款意愿的,银行可与征收人协商,要求将征收补偿款划入银行为借款人开立的定期存单账户,并为以此为贷款设定质押担保;借款人愿意以其他抵押物设定抵押的,可以采用置换抵押物的方法将补偿款返还。上述两种方式均需与借款人签订相关担保协议确定担保方式。借款到期的,可以将拆迁补偿款直接用于偿还贷款。
其次是选择房屋产权调换补偿方式的情形。根据《担保法》的规定,抵押权因抵押物灭失而消灭。为此,抵押人要么提前清偿债务,要么与抵押权人协商并就新的产权设置抵押。根据《城市房地产抵押管理办法》第51条规定“因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时,抵押人违反前述第三十八条的规定,不依法清理债务,也不重新设定抵押房地产的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”为此,银行宜采取以下措施:
一是要求借款人提前还款。如果借款人剩余贷款金额较少或借款人有提前还款意愿的,银行可与借款人进行协商,争取提前清偿债务。二是要求借款人置换抵押物。如果借款人愿意提供新的抵押物,可以采用置换抵押物的方法,重新设定抵押。三是要求以拆迁调换的房屋重新设定抵押。如果借款人既无其他财产设定抵押也无提前偿还贷款的意愿,银行可与其协商以拆迁调换的房屋重新设定抵押。在此期间,银行可先要求借款人提供阶段性保证担保。同时,要与借款人重新签订相关协议,由财产共有权人出具同意抵押的书面证明,并