文档介绍：2010年房地产市场形势分析
房地产营销策划部
11/12/2017
报告内容
一、2009年房地产市场状况
二、政策主导下的短、中、长期房地产走势
三、2010年房地产市场走势
四、知名顾问公司市场论断
五、房地产企业动向
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2009年房地产市场表现:宽松政策保增长,优惠政策助推房市V型反转
宽松的货币政策助推房价大幅攀升,刚需为投机压制未完全释放。
宽松的货币政策助推货币流动性,大大降低置业门槛,助长了炒房行为;对通胀的普遍预期使房产成为投资渠道单一的受追捧产品;此外,实体经济复苏缓慢使部分投资资金转投楼市;导致2009年房价被大幅推高。
1~12月全方米,同比上涨24%。大部分城市房价从2009年初低谷迅速反弹,部分幅度更达一倍。一线城市除广州外全年均房价同比上涨均较明显,二线城市除天津外其余涨幅则较缓。相比前期高峰2007年,各城市房价上涨幅度更大,尤其是上海,%,十大城市只有厦门连续两年同比呈下跌趋势。
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2009年房地产市场表现
存量去化加速,供应缺口增大。
各类需求的大量释放,使2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期2007年创新高。全年成交量达8亿平方米,%,比2007年增长16%。一线城市商品住宅成交总量将达4940万平方米,同比增长82%,上海增幅最大,达100%;而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大二线城市成交总量约6400万平方米,同比增长高达109%。
一线城市供应缺口明显较大。由于房地产开发投资及商品住宅开发投资增长率仍低于2004~2008年的平均增幅,开发企业开发意愿降低,%,导致整体市场供应减少,供应缺口增大。在对一线城市及成都、武汉、厦门、长沙、沈阳2009年商品住宅供需量的统计中,,其余城市供需比均小于1,。
对于2006年以来积压的库存,一线城市去库存化明显加快,除深圳仍需3个月的消化周期外,北京、上海和广州均已出清;而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳的库存只有长沙出清,其余仍需1~7个月的消化期。
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2009年房地产市场表现
开发商现金流从短缺转向充沛,巨资储备土地,加大投资。
房地产市场的迅速发展及银行的信贷支持,令开发企业负债率大幅降低,30大上市开发企业2009年三季度的净现金流比同年一季度上涨305%。
2009年,开发商获国内贷款达11293亿元,%;居民个人按揭贷款总值及其增速均达到1998年住房改革以来最高,达8403亿元,%,而定金及预收款15914亿元,%。
开发企业直接从银行获得的信贷支持占开发资金总量的34%,而此比例在2008年为28%,可见宽松的信贷政策大大缓解了开发企业的融资压力。
一线城市“地王”频出,土地价值体现充分。
,%。随下半年市场回暖,政府土地供应由谨慎转向积极,资金充裕及对后市的乐观预期使开发企业也转向积极扩张,大力储备土地,全国10大总价地王均集中在下半年,其活跃程度超过2007年。
与2007年地王多集中在二三线城市不同,2009年地王则回归一线城市。
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内地房地产市场发展透视:政策主导下的强势产业
梳理98年房改以来的地产发展脉络,政策主导了房地产的发展,中央和地方均对地产都有极强的依赖。
由于具有短期内立竿见影的强大拉动和财富积聚效应,房地产已经是各级政府保增长的“核心支柱产业”,可以这样理解,只要政府坚持以经济快速发展为基本原则的战略(简称“保八”),在缺少更好选择面前(近年数据证实,居民消费、“铁公基”的拉动效应很小,而唯有出口可以与房地产媲美),房地产是最重要甚至是唯一的优势产业,此政策至少到2012年二届连续执政到期时止。
从地方层面而言,1994年开始的中央—地方分税制改革导致收支不均,土地出让金收入是地方政府的第二财政,房地产更有政策支持背景。2004年全国土地出让金占同期地方财政收入的47%;2005年,全国财政收入首破3万亿,土地出让金占到1/6强;2006年全国土地出让总收入为7677亿元。中国指数研究院公布数据显示2009年中国60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100%,地方政府土地出让金收益大幅提高,相当于当地财政收入的半数以上。
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内地房地产市场的发展演进:在政策呵护下,未来相当一段时间房地产仍是上升趋势
对内地房地产市场,近、中期看政策,长期还是要回归市场需求。
预计时间
政策指向/预估
市场表现
开发商策略
近期
2012年前(暂可判断)
“保增长”的关键产业,打压的同时多方呵护