文档介绍：龙泉大面项目运作方案
可
行
性
研
究
报
告
富港置地开发部
二OO五年六月十八日
纲要
前言
项目背景
方案一
(一)、运作思路
(二)、项目预期
(三)、投资收益分析
(四)、第一步资金计划
(五)、第二步资金计划
(六)风险评估
(七)可行性分析
方案二
(一)、运作思路
(二)、开发条件
(三)、预期经济技术指标
(四)、预期销售收入分析
(五)、预期利润指标
(六)、预期建设、开发单位成本(不含土地成本)分析
(七)、土地成本控制点分析(商铺面积很小,土地成本与住宅等同)
(八)、投资收益分析
(九)、资金计划
(十)、开发时间计划
(十一)、风险评估
(十二)、可行性分析
结论与建议
前言
目的——为公司高层投资决策提供参考
目标——为股东单位亚王集团最大化创造纯利润;
为新成立的富港置地培育团队,积累经验
项目背景
(一)项目现状
投资900万元获取西医厂土地整理60%的收益权。
土地整理后必须经过龙泉驿区国土部门进行“拍卖出让”。
北面5亩土地现在为167厂职工安置房,现有一条土公路,可以饶开开出入口。
大面街办净地起拍心理价位70万元/亩。
(二)项目周边市政配套
南面规划了轻轨2号线,规划时间2020年,预计2010年后该段才能动工、竣工;
北面规划了20米宽市政路,政府不会轻易投资,目前只能由开发商自行投资修建,争取抵充配套费;
东面东洪路宽80米,其中单边绿化带15米,由兴东公司修建,预计2007年竣工
地块西北角200米处集中规划了中学、小学、市场等
(三)土地市场与房产市场环境
时间背景——当前房地产正处于宏观调控的初期,效果还不够明朗,政策环境不稳定,土地市场并不活跃,现在很多开发商不敢轻易购买土地。
几个项目房价对比
楼盘
大观
城市花园
恋日家园
三期
晨光丽景
一期
上东阳光
一期
万科
魅力城市
千和意境
单价
多层住宅
3500
2460
临高速2100
多层2550
/
2800
电梯/洋房
电梯2930
/
未定
3000
预计4000
/
商业用房
/
/
5000
未定
未定
方案一
(一)、运作思路——通过两次地产运作获取利润
第一次运作——与大面街办联合垫资拆迁工业净用地约30亩;在区政府国土部门出让拍卖后返还拆迁成本及收益后,我公司获取获取60%的利润;
第二次运作——我公司参与拍卖,竟得土地后通过转让项目公司的方式转让土地,获取差额利润。
(二)、项目预期
第一次运作土地拍卖预期成交价:80万元/亩
理由:
本地块属于成都市中心城区七级住宅用地,基准地价31万元/亩
大面街办预期起拍价:70万元/亩
我公司土地整理实际收益成本控制点:80万元/亩(见下页)
(见第10页)
本区域土地市场行情也在80万元/亩左右(卓锦城地价76万元/亩;融创地块130万元/亩,万科魅力城市60万元/亩)
最为关键的原因是:本地块挂牌拍卖时可能尚未完全拆迁,四面被包围,没有出口;北侧土地拆迁时间不得而知,北侧与东侧道路何时竣工也不清楚;很多开发商是不敢参与拍卖,土地价格很可能流标或者以起拍价出让。
第二次土地转让预期成交价:133万元/亩
理由:
现有一家单位具有初步意向出资4000万元,但是成交可能性存在很大变数
本项目商品房地产开发土地综合成本控制上限为:115万元/亩
(三)、投资收益分析
第一次土地整理单位成本分析:
土地整理拆迁单位成本(含出让手续费、手续费) 1170万元÷30亩=39万元/亩
富港置地土地整理真实收益权单位成本:(收益权成本-工厂拆迁隐形收入)÷30亩=(900-450)万元÷30亩=15万元/亩
大面街办与富港置地整体收益权单位成本:450万元÷60%=750万元(25万元/亩)
国土部门收取的出让金:80万元/亩×20%=16万元/亩
土地整理单位成本控制点(富港收益平衡点):80万元/亩
第一次土地整理收益分析
总收入:80万元/亩×30亩=2400万元
总体毛利润=总收入-拆迁成本-出让金=2400-1170-480=750万元
富港置地毛利润=750×60%=450万元
富港置地净利润=毛利润-真实收益权成本=450-450=0万元
第二次土地转让成本
竟拍综合成本(含交易税、手续费):80万元/亩×30亩×=2496万元
第二次转让收益平衡点为:2496万元÷30亩=
预期收入:4000万元(133万元/亩)
预期税前毛利润:1504万